Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о залоге 2022 действующая редакция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Осенью 2015 года он купил себе новый Хендэ Солярис за 739 000 руб. Из этой суммы только 230 000 руб. являлись личными средствами покупателя. Еще 509 000 руб. автолюбитель взял в трехлетний кредит у банка УралСиб под залог иномарки. По договору с банком Лазаревскому запрещалось продавать машину, пока не выплачен весь долг кредитной организации. В случае нарушения этого условия УралСиб имел право попросить досрочно вернуть заем.
Но должник вообще не стал платить по кредиту. А в декабре 2015 года он, несмотря на запрет, перепродал авто Дмитрию Харламову*. Новый владелец машины без проблем зарегистрировал ее на себя в ГИБДД и получил оригинал паспорта на Хендэ (ПТС). Узнав о сделке, УралСиб обратился в суд с требованием обязать Лазаревского перечислить всю задолженность. С учетом процентов и неустойки за просроченные платежи сумма иска составила 653 000 руб. Кроме того, банк попросил забрать машину у Харламова как заложенное имущество и продать ее с торгов, чтобы погасить бОльшую часть долга.
§ 3. Залог (ст. 334 — 358.18)
Со 2 июля 2021 года ипотечные каникулы распространены на получающих доходы с применением специальных налоговых режимов. Это позволяет воспользоваться такими каникулами всем заемщикам-физлицам, а не только получающим доходы по трудовым или гражданско-правовым договорам. Теперь банки не будут отказывать гражданам, получающим доход от предпринимательской или иной деятельности, в предоставлении ипотечных каникул.
С 30.12.2021 банкам и иным кредиторам сложнее навязать платные услуги: отметки об автоматическом согласии на них при подписании заявления на кредит теперь вне закона.
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Верховный суд разъяснил, когда прекращается залог на авто
Статья 20. Регистрация залога недвижимого имущества
1. Государственная регистрация залога недвижимого имущества и прав, вытекающих из договора о залоге, об ипотеке, а также ипотеке в силу закона, осуществляется уполномоченным государственным органом по регистрации прав на недвижимое имущество, которым ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, в порядке, установленном законодательством Кыргызской Республики о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Право, вытекающее из договора о залоге, об ипотеке, а также ипотеке в силу закона, подлежит регистрации в местном регистрационном органе по месту расположения недвижимого имущества.
3. Залог предприятия как имущественного комплекса, который включает недвижимое и движимое имущество, должен быть зарегистрирован в уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения предмета залога.
4. Если залог недвижимого имущества не определяет единственный идентификационный номер недвижимого имущества, то залог должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что описание заложенного имущества в договоре о залоге достаточно для его определения.
5. В случае залога предприятия как имущественного комплекса, в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, если недвижимое имущество предприятия, являющееся предметом залога, не описано отдельно, залог должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении любого недвижимого имущества, которое регистрируется от имени предприятия.
6. Государственная регистрация ипотеки в силу закона как обременение прав на недвижимое имущество производится одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика на такое недвижимое имущество, если иное не установлено договором.
(В редакции Закона КР от 30 марта 2009 года № 98)
Статья 21. Регистрация залога движимого имущества
1. Кроме закладов, все залоги движимого имущества, обеспечивающие обязательства в сумме свыше 300 расчетных показателей, подлежат обязательной регистрации в Залоговой регистрационной конторе.
Залоги, обеспечивающие обязательства в сумме до 300 расчетных показателей, могут быть зарегистрированы в Залоговой регистрационной конторе по желанию участников залоговых сделок.
Регистрация залога осуществляется в целях наделения залогодержателя приоритетным правом удовлетворения своих требований перед другими кредиторами, которые не имеют предшествующего зарегистрированного залога.
2. Заклад считается осуществленным с момента передачи заложенного имущества во владение залогодержателю или уполномоченному им лицу согласно договору о залоге.
3. Регистрацию залога, в качестве которого выступают денежно-кредитные инструменты, ценные корпоративные бумаги, осуществляют органы, уполномоченные на ведение реестра держателей таких инструментов и ценных бумаг.
4. Залог денежной наличности может осуществляться только путем передачи ее во владение залогодержателю. Денежная наличность содержится залогодержателем на депозитном счете, при котором проценты начисляются залогодателю.
5. Регистрация в Залоговой регистрационной конторе производится по заявлению залогодержателя (кредитора) либо залогодателя (должника) по договору о залоге.
6. Регистрация залогов движимого имущества осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации залоговых сделок, утверждаемой Правительством Кыргызской Республики.
(В редакции Законов КР от 17 декабря 2008 года № 265, 29 июня 2009 года № 195, Декрета КР от 27 июля 2010 года ВП № 110, Закона КР от 12 июля 2011 года № 93)
Статья 22. Доступ к Единому государственному реестру по залогам
1. Любое лицо может получить информацию из Единого государственного реестра по залогам движимого имущества, уплатив сбор в порядке, установленном нормативными правовыми актами Кыргызской Республики.
2. Любое лицо может получить информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Статья 23. Размеры сборов
Размеры сборов за регистрацию залога устанавливаются Правительством Кыргызской Республики.
Статья 30. Предмет залога с оставлением заложенной вещи у залогодателя
1. Предметом залога с оставлением заложенной вещи у залогодателя может быть движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, квартира в многоквартирном доме, земельные участки), транспортные средства и другие не изъятые из гражданского оборота вещи.
2. (Утратил силу в соответствии с Законом КР от 30 марта 2009 года № 97)
(В редакции Закона КР от 30 марта 2009 года № 97)
Статья 31. Права залогодержателя при залоге с оставлением вещи у залогодателя
Если иное не предусмотрено договором о залоге, залогодержатель при залоге с оставлением вещи у залогодателя вправе:
1) получить физический доступ к имуществу, а также к любой существующей документации на него, необходимой для проверки размера, состояния и условий хранения или пользования заложенным имуществом;
2) требовать прекращения любого посягательства на предмет залога, угрожающего ему гибелью, порчей или снижающего его стоимость;
3) требовать от залогодателя принятия мер, направленных на охрану предмета залога, если это обосновано;
4) требовать восстановления или замены заложенного имущества в случае его порчи не по вине залогодержателя или погашения долга (соответствующей части долга) независимо от согласованных сроков платежа в соответствии с пунктом 2 статьи 56 настоящего Закона;
5) осуществлять другие права, предоставленные договором о залоге, и не противоречащие настоящему Закону.
(В редакции Закона КР от 4 февраля 2014 года № 27)
Статья 32. Права залогодателя при залоге с оставлением вещи у залогодателя
Если иное не предусмотрено договором о залоге, залогодатель при залоге с оставлением вещи у залогодателя вправе:
1) владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его характером и назначением;
2) осуществлять другие права, предоставленные договором о залоге.
Статья 33. Обязанности залогодателя при залоге с оставлением вещи у залогодателя
Если иное не предусмотрено договором о залоге, залогодатель при залоге с оставлением вещи у него обязан:
1) принимать все меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая производство капитального и текущего ремонта в соответствии с договором;
2) страховать за свой счет оставленный у него предмет залога в полном объеме;
3) в случае гибели предмета залога восстановить или заменить предмет залога вещью равноценной по рыночной стоимости не ниже утраченного предмета залога или погасить долг (соответствующую часть долга) независимо от согласованных сроков платежа по согласованию сторон;
4) уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.
Статья 34. Залог товаров в обороте
1. Товарами в обороте считаются товарно-материальные запасы, сырье, полуфабрикаты и готовая продукция, которые могут использоваться и восполняться на протяжении времени. В соответствии с настоящей статьей можно закладывать такие товары, которым можно дать общее описание, по которому можно установить товар. Договор о залоге товаров в обороте должен содержать общее описание товаров в обороте, являющихся предметом залога. В случае залога предприятия как имущественного комплекса он включает залог всех товаров в обороте, принадлежащих предприятию (если договором о залоге не определено иное), и нет необходимости описывать или определять характеристики соответствующих товаров или их отдельной стоимости и других свойств.
2. При залоге товаров в обороте предметом залога являются товары определенной стоимости. Если иное не предусмотрено в договоре, залогодатель имеет право заменять предмет залога с тем, чтобы общая стоимость товара не была меньше указанной в договоре о залоге, за исключением того случая, когда уменьшение общей стоимости залога товаров в обороте разрешается соразмерно выполненной части обязательства, обеспеченного данным залогом, если иное не предусмотрено соглашением.
3. Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя. При залоге товаров в обороте и переработке залогодатель сохраняет право владеть, пользоваться и распоряжаться предметом залога с соблюдением правил настоящей главы.
4. Товары в обороте, приобретенные залогодателем в соответствии с условиями договора о залоге товаров в обороте, становятся предметом залога с момента их перехода залогодателю на праве собственности или иного вещного права. Товары, находящиеся в обороте, перестают быть залогом с момента их перехода в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление покупателя.
Статья 52. Залог прав
1. В случае когда предметом залога является денежный долг, причитающийся залогодателю, залогодатель не обязан, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, уведомлять своего дебитора, что его долг передан в залог. Дебитор, долг которого передан в залог, может погасить его путем осуществления выплат залогодателю либо лицу, которого назначит залогодатель, если только залогодатель или залогодержатель не извещает дебитора о существовании залога. После вручения такого извещения дебитору залогодержатель может напрямую преследовать дебитора по переданному в залог долгу, причитающемуся залогодателю, и заложенный долг может быть погашен только путем выплат залогодержателю или лицу, назначенному залогодержателем.
Залог предприятия как имущественного комплекса включает и залог всех прав, принадлежащих предприятию, если иное не указано в договоре о залоге.
2. Если предметом залога является договорное обязательство третьего лица перед залогодателем, не являющееся денежным долгом, то такое договорное обязательство удовлетворяется обязующейся стороной согласно договоренности с залогодателем. В таком случае залогодержатель может получить удовлетворение после того, когда любая стоимость по договору переходит во владение залогодателя.
Залогодержатель может получить удовлетворение напрямую от обязующейся стороны по договорному обязательству только после того, как залогодержатель направит копию извещения о принудительном взыскании обязующейся стороне, указывающего на то, что залогодержатель осуществляет, в соответствии с настоящим Законом, свое право принудительного взыскания договорного обязательства обязующейся стороны перед залогодателем.
(В редакции Закона КР от 30 марта 2009 года № 97)
Статья 53. Обязанности залогодателя при залоге прав
Если иное не предусмотрено договором о залоге, при залоге прав залогодатель обязан:
1) не передавать заложенное право;
2) не осуществлять действий, влекущих прекращение заложенного права или снижение его стоимости;
3) совершать необходимые действия для обеспечения действительности заложенного права;
4) предпринимать все меры для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;
5) информировать залогодержателя о любых изменениях в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о претензиях третьих лиц на это право.
Статья 54. Права залогодержателя при залоге прав
Если иное не предусмотрено договором, при залоге прав залогодержатель вправе:
1) независимо от наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, обратиться в суд с иском о переводе на себя заложенного права, если залогодатель нарушил обязанности, предусмотренные статьей 53 настоящего Закона;
2) в случае неисполнения залогодателем требований, предусмотренных подпунктом 4 статьи 53 настоящего Закона, самостоятельно предпринимать действия, направленные на защиту заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц;
3) вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве.
Статья 84. Неизменность договора о залоге
1. В случаях когда после заключения договора законодательством Кыргызской Республики устанавливаются новые правила, изменяющие договорные права залогодателя и/или залогодержателя, условия заключенного договора о залоге сохраняют силу без изменений на весь срок его действия, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
2. В случае принятия государственными органами, органами местного самоуправления или их должностными лицами решений, нарушающих права залогодержателя по владению, пользованию и распоряжению предметом залога, то такие решения признаются судом незаконными по иску залогодержателя.
3. Все убытки, причиненные залогодержателю в результате принятия решений, указанных в части второй настоящей статьи, подлежат возмещению в полном объеме государственным органом и органами местного самоуправления, принявшими такое решение.
Статья 85. Ответственность за нарушение прав на заложенное имущество
1. В случае принятия Кыргызской Республикой законодательных актов, прекращающих или ущемляющих права залогодателя или залогодержателя на заложенное имущество, убытки, причиненные залогодателю или залогодержателю в результате принятия этих актов, возмещаются в полном объеме из республиканского бюджета Кыргызской Республики.
2. В случаях непосредственной конфискации заложенного имущества или значительного уменьшения его стоимости в связи с решением государственного органа, включая решение об изъятии земельного участка, на котором находятся заложенный дом, иные строения или насаждения, убытки, причиненные залогодержателю в результате этого решения, возмещаются залогодержателю в полном объеме государственным органом, принявшим такое решение.
3. Споры, касающиеся размера возмещения убытков, перечисленных в настоящей статье, разрешаются в судебном порядке.
В шестой главе ФЗ-102 «О залоге» описан переход прав на недвижимость в закладе по ипотеке. В статьях этого раздела описаны:
- процедура отчуждения недвижимости;
- сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
- последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
- последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.
В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.
В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.
Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.
Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.
В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.
Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.
Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.
В 10 главе закона»Об ипотеке» расписана процедура реализации заложенного имущества. Когда у кредитора наступает право продать недвижимость, он может заручиться согласием заемщика, а может запустить процесс и без него. При выборе первого варианта стороны могут прийти к мировому соглашению и продать залог на максимально выгодных для всех участников условиях. Если банк инициирует продажу недвижимости без согласия клиента, то это проходит через торги.
Владельцы вправе заложить землю, которая превосходит минимально установленный размер в данном субъекте РФ. При этом можно направить в ипотеку землю из муниципальной собственности, если:
- участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
- заем берется под благоустройства данного участка;
- решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.
Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.
Две особенности при этом типе залога:
- При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
- При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.
Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.
С 2022 года будет действовать новый порядок формирования кредитной истории
В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:
- предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
- нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
- кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.
Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.
В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.
По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.
По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.
Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.
Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.
Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.
По этой программе те семьи, где после 2018 г. родился второй ребенок, могут получить от государства субсидирование в виде снижения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых. Продлится такая программа до 31.12.2022 г.
Эта программа включает несколько нововведений:
- Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
- Ужесточение работы застройщиков.
- Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
- Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.
16 изменений в ГК РФ 2020-2022, о которых полезно знать юристам и руководителям
Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:
- Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
- В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
- Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
- Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
- Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.
Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.
Программа снижения ставки будет работать так: в течение трех или пяти лет после заключения ипотечного договора финансовое учреждение будет получать государственную субсидию, как компенсацию возможных расходов, связанных со снижением процентной ставки.
Прежде чем обращаться в банк с заявлением о рефинансировании займа при рождении ребенка, нужно выяснить, подпадает ли заемщик под эту программу. Для этого ему нужно соблюсти ряд условий:
- Процедура рефинансирования доступна только тем заемщикам, которые оформили ипотеку с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Если в семье второй и последующий ребенок родился с 01.07.2022 по 31.12.2022 г., тогда заемщики могут оформить ипотеку по 31.03.2025 г.
- Такой банковский продукт выдается только тем семьям, где проживает минимум 2 детей и при условии, что второй или последующий ребенок родился в период действия программы.
- Рефинансированию подлежит только тот объект недвижимости, который был куплен на первичном рынке.
Прежде всего, решили скорректировать срок хранения кредитной истории. На сегодня он составляет 10 лет, по истечении которых кредитная история аннулируется. Кроме того, в пока еще действующем законе этот срок продлевается заново на 10 лет при любом изменении входящих в нее сведений, даже не имеющих отношения к кредитной сделке.
С нового года эта норма будет действовать по-новому. Срок хранения кредитной истории будет распространяться только на внесение изменений, касающихся конкретной кредитной сделки. Более того, этот срок составит не 10, а 7 лет. Именно такой срок хранения данных кредитных историй применяется в международной практике.
Поправки также уточняют норму, по которой определяется понятие субъекта кредитной истории. В него будут включены еще и заемщики по договору лизинга и поручители по этому договору, а также лица, в отношении которых введены процедуры по банкротству.
Изменения для БКИ
Кроме того, много новых требований введено для самих бюро кредитных историй. Например, уже с 1 января текущего года действуют нововведения о квалифицированных БКИ.
Такими считаются бюро кредитных историй, которые дополнительно предоставляют по запросу сведения о среднемесячных платежах заемщиков. Но сам процесс передачи таких сведений простыми БКИ в адрес квалифицированных запустят с 2022 года.
А с 2024 года неквалифицированные БКИ начнут рассчитывать и предоставлять индивидуальный рейтинг заемщика – числовое значение о кредитоспособности физлица. Его будут предоставлять по запросу субъектам кредитной истории. Такой рейтинг подлежит исчислению на основе методики Банка России.
Что касается права заемщика направлять в БКИ заявление о внесении изменений в титульную часть кредитной истории, то оно предусматривалось и ранее, как напрямую в БКИ, так и через источника формирования кредитной истории. Разве что поправками уточняется, что через источник в БКИ можно обратиться, только если между ними заключен договор о предоставлении такой информации.
Это уточнение связано с еще одним обязательным требованием, которое прописывает новый закон. Если источник формирования кредитной истории (кредитор) уступил право требования по договору займа другому лицу, то для заключения договора на предоставление сведений о кредитной истории этим лицом с БКИ закон теперь установил довольно жесткие сроки:
-
для юрлиц заключить договор о направлении информации хотя бы в одно бюро кредитных историй нужно будет не позднее окончания пятого рабочего дня, следующего за днем приобретения соответствующего права требования;
-
для юрлиц, если взыскание задолженности для них основной вид деятельности (коллекторских агентств), заключить договор необходимо в тот же срок (не позже 5 рабочих дней) со дня приобретения права требования либо за днем заключения договора на взыскание задолженности. Направлять информацию они должны именно тому бюро кредитных историй, в которые информация предоставлялась первоначально.
Сроки довольно конкретные, однозначные и полезные, учитывая, что раньше они не устанавливались вообще, последствием чего, например, стало одно наглядное разбирательство.
Наумова взяла займ в ООО «Микрофинансовая компания «СМСФИНАНС», у которого был заключен договор с бюро кредитных историй ООО «Эквифакс Кредит Сервисиз» о формировании ее кредитной истории. Затем «СМСФИНАНС» уступило право требования по договору займа с Наумовой коллекторскому агентству «Примоколлект».
Женщина погасила займ полностью, о чем ей «Примоколлект» выдал справку об отсутствии к ней претензий. Наумова узнала, что в кредитную историю сведения о погашении займа не внесены. Она написала заявление в БКИ ООО «Эквифакс Кредит Сервисиз» о внесении изменений в кредитную историю, но ей отказали. Тогда женщина обратилась за защитой своих прав в суд.
По действующему закону (ч. 1 ст. 5 Закона о кредитных историях) только источники формирования кредитной истории представляют всю имеющуюся информацию по кредитной истории в БКИ на основании заключенного договора об оказании информационных услуг.
А при переходе права требования по договору займа к коллекторской организации она обязана заключить договор и представлять информацию в то же БКИ, в которое ранее представлялась информация о соответствующем субъекте кредитной истории, на прежних условиях, как и лицо, передавшее право требования по указанному договору (п.п. 5.4., 5.6 ст. 5 Закона о кредитных историях).
То есть исправить запись в кредитной истории БКИ может только в том случае, если эти изменения подтверждены источником формирования кредитной истории, которым коллекторская организация «Примоколлект» не являлась, потому что договор с БКИ не заключила. Суд признал, что решение БКИ об отказе внести сведений в кредитную историю Наумовой о погашении займа соответствовало закону. В иске было отказано.
Данное дело демонстрирует для заемщика необходимость быть бдительным при заключении договоров займа (кредитных договоров), проверять пункты договора (дополнительных соглашений) на предмет возможности переуступки права требования по договору другому лицу.
Прежде всего, является ли такое лицо официально зарегистрированным как юрлицо или как коллекторская организация и впоследствии заключило ли оно договор с БКИ об оказании информационных услуг.
В вышеуказанном деле представляется, что иск нужно было адресовать как раз к коллекторскому агентству, а не к БКИ. Поскольку недобросовестный характер действий наблюдается пока только со стороны «Примоколлект», которое не заключило договор о предоставлении ответчику сведений об изменениях в кредитную историю, хотя по закону должно было, даже в отсутствие конкретных сроков.
Видится полезным и установление новым законом сроков предоставления информации в кредитную историю заемщика для тех источников формирования кредитной истории, которые находятся в процессе конкурсного производства по банкротству или ликвидации.
Для каждого вида информации закон прописывает свои сроки. Например, если источник находится в процессе ликвидации он обязан будет в срок не позже 14 рабочих дней со дня начала процесса ликвидации и не позже пяти рабочих дней со дня утверждения ликвидационного баланса предоставить в БКИ информацию о сумме обязательства заемщика на дату начала процесса ликвидации, либо о сумме обязательства, погашенной согласно сроку договора или досрочно, а также об обстоятельствах исполнения обязательства (о добровольном исполнении или принудительном, об уступке права требования третьим лицам с их указанием и т. д.).
Эти нормы тоже начнут действовать с 2022 года. Отсутствие такого порядка на сегодня приводит к тому, что при ликвидации, например, коллекторской организации как источника формирования кредитной истории, необходимые сведения в БКИ о погашении долга могут и не внестись.
Заемщик может и не догадываться, что в отношении него в кредитной истории имеются записи о незавершенных долгах. А когда приходит время, он узнает об испорченной кредитной истории. И это еще полбеды, ведь погасить долг, если кредитор ликвидирован, будет уже не перед кем.
В этом случае для восстановления доброго имени и чистоты кредитной истории выход видится только в судебном вмешательстве. До этого предстоит получить подтверждение от БКИ о том, что источник формирования кредитной истории пропал или ликвидирован. Суду следует представить все документы, подтверждающие закрытие долга и исчезновение источника формирования кредитной истории для принятия решения о внесении нужных изменений в кредитную историю по судебному решению.
Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.
Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:
- Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
- Земельные участки.
- Производственную недвижимость.
- Дачные участки с постройками и без.
- Транспортные средства.
- Гаражи.
- Недвижимость на этапе строительства.
- Право аренды.
- Долевое участие в жилищном строительстве.
В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:
- Жилая недвижимость – 5 дней.
- Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
- Остальные объекты – до 1 месяца.
Если заверить договор залога нотариально всю процедуру можно сократить до 5 дней, но не более.
Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:
- Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
- Судебное решение по прекращению ипотеки.
- При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.
Действовавший ранее закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-I, регламентировавший соответствующие правоотношения, утратил силу с 01.07.2014 (см. ст. 3 закона «О внесении изменений…» от 21.12.2013 № 367-ФЗ).
В настоящий момент в зависимости от категории передаваемого в залог имущества или прав для регулирования правоотношений, связанных с залогом, применяется специфическая правовая база, в т. ч. в отношении:
- Объектов недвижимости — закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»от 16.07.1998 № 102-ФЗ и в не урегулированной данным законом о залоге части нормы Гражданского кодекса РФ.
- Имущества, не отнесенного к недвижимости, — ГК РФ, если специфическим законом о залоге не регламентировано иное.
- Прав на долю в уставном капитале юрлица — например, закон «Об ООО» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ст. 22). Данный вопрос подробно раскрыт в другой нашей статье по ссылке Договор залога доли в уставном капитале ООО. В соответствии с положениями закона о залоге сведения об обременении таких прав должны быть отражены в ЕГЮЛ.
- Обязательственных прав — ГК РФ (ст. 358.1), если специфическими нормами закона о залоге того или иного вида прав не регламентируется другое, и т. д.
С 01.07.2014 ГК РФ предусматривает нормы, регламентирующие конкретные виды залога, предметом которых выступают нижеперечисленные объекты:
- товары в обороте;
- вещи в ломбарде (правила кредитования граждан с таким видом обеспечения установлены законом «О ломбардах» от 19.07.2007 № 196-ФЗ);
- обязательственные права;
- права по договорам банковских счетов;
- права участников юрлиц (в ГК РФ отмечается, что в залог могут передаваться права участников только хозяйственных обществе, т. е. АО и ООО, ст. 358.15 ГК РФ);
- ценные бумаги (нормы ГК РФ в этой ситуации дополняются другими законами, регулирующими названную сферу, например ст. 51.6 закона «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ и т. д.);
- исключительные права.
В отношении перечисленных видов залога ГК РФ определены только общие положения, которые в ряде случаев дополняются (или сами служат дополнением) к нормам специального законодательства.
***
Итак, ФЗ о залоге движимого имущества как такового в настоящий момент не существует. Все соответствующие положение урегулированы либо ГК РФ, либо специфическим законами в зависимости от категории объекта.
102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости
Текущая редакция принята: 21/11/2011 документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием… № 327-ФЗ от 21/11/2011
Вступила в силу с: 01/01/2013
Редакция от 06/12/2011, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования… № 405-ФЗ от 06/12/2011
Вступила в силу с: 07/03/2012
Редакция от 30/12/2008
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в связи с введением в действие части четвертой…»
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»
Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации…»
Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации… :: Статья 2
Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием…
Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования…
Ссылка на редакцию документа от 30/12/2008 :: Статья 24.1. Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество
Ссылка на Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :: Статья 447. Заключение договора на торгах
Ссылка на Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :: Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
Ссылка на редакцию документа от 06/12/2011 :: 2. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, а также в случае
Ссылка на редакцию документа от 30/12/2008 :: Статья 28.1. Реализация заложенного движимого имущества
Ссылка на редакцию документа от 30/12/2008 :: Статья 28.2. Реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии
Ссылка на Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :: Статья 319. Очередность погашения требований по денежному обязательству
Ссылка на Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :: Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
Ссылка на Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :: Статья 350. Реализация заложенного имущества
Ссылка на редакцию документа от 30/12/2008 :: Статья 40. Форма и регистрация договора о залоге транспортных средств и космических объектов
АПК РФ
ГК РФ (часть I)
ГК РФ (часть II)
ГК РФ (часть III)
ГК РФ (часть IV)
ГПК РФ
ГрК РФ
Жилищный кодекс
КАС РФ
КоАП РФ
НК РФ (часть I)
НК РФ (часть II)
Семейный кодекс
ТК РФ
УИК РФ
УК РФ
УПК РФ
Бюджетный кодекс
Воздушный кодекс
Водный кодекс
Земельный кодекс
Лесной кодекс
Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.
В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.
Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.
Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.
Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.
При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.
Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.
Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.
До принятия ФЗ №2872-1 кредит под залог недвижимости не имел четкой нормативной регламентации. В этой связи зачастую возникали весьма противоречивые ситуации. Сделки, касающиеся жилищной ипотеки, основывались на договоре о купле-продаже. Фактически, собственнику необходимо было продать квартиру банку и заключить с ним соглашение об аренде с последующим выкупом. Одним из существенных недостатков этой схемы являлось то, что владельцу жилья приходилось выписываться с площади. При этом собственнику предоставлялось порядка 60% от минимальной стоимости объекта на срок 3-4 мес. Высока была и степень риска владельца. Так, в случае банкротства финансовой компании существовала вероятность, что проданная им квартира пойдет на погашение долгов банка. Для снижения рисков, а также регламентации сделок с объектами и был принят Закон «О залоге».
Поправки в Законе о кредитных историях с 2022 года
Закон «О залоге» был дополнен ФЗ №152. Этот нормативный акт создал правовую базу для становления вторичного рынка ипотечного кредитования. Инвесторы, обеспечивающие рефинансирование ссуд, а также специализированные компании-агенты получили возможность вести деятельность, связанную с обращением обязательственных ценных бумаг. В результате выпуск облигаций с обеспечением и сертификатов участия стал юридически обоснованным. Положения ФЗ №152 позволяют банковским организациям реализовывать ценные бумаги, ускоряя, таким образом, окупаемость выданных ссуд. Это, в свою очередь, способствует развитию сектора ипотечного кредитования.
Закон «О залоге» определяет примерный список соглашений, которые могут иметь обеспечение. Они приводятся в ст. 2. Отдельной разновидностью считается заем под залог. В качестве общего признака всех сделок выступает денежный характер требования. Это означает, что обязательства по предоставлению услуг, производству работ и пр. обеспечиваться ипотекой не могут. Однако ипотека допускается в рамках внедоговорных обязательств. Например, ею могут обеспечиваться обязательства, возникшие вследствие причинения ущерба.
Он определяется в зависимости от типа сделки. Например, ипотека обеспечивается исключительно недвижимостью. Как правило, предоставляется именно тот объект, который приобретается на ссудные деньги. При этом допускается получение кредита под уже имеющуюся недвижимость. Объекты могут быть самыми разными. Это может быть квартира в новостройке или жилье, приобретенное на вторичном рынке. Однако в любом случае объект должен быть в собственности.
Основные условия соглашения перечисляются в п. 1 ст. 9 ФЗ №2872-1. По существу, они совпадают с теми, которые приводятся в п. 1 ст. 339 ГК. Однако в ст. 9 отсутствует условие о месте нахождения заложенного имущества. Что касается ипотеки, то объектом всегда владеет и пользуется должник. Поскольку закладывается недвижимость, ее идентификация начинается с обозначения вида – земельный участок, дом, квартира и пр. Если объект имеет наименование, то оно указывается в соглашении (к примеру, спорткомплекс «Мастер»).