Право преимущественной покупки в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право преимущественной покупки в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

2. Возврат налога при покупке квартиры в 2022 г. для физических лиц

3. Сделки с долевой собственностью

4. Статья 250. Преимущественное право покупки

4.1. Ограничения на машино-места

5. О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки

6. Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Семьи с детьми при определенных обстоятельствах могут приобрести квартиру, оплатив лишь малую часть ее стоимости. Такое возможно при одновременном использовании нескольких льгот от государства, а именно «Жилищная субсидия» и «Материнский капитал».

Получить субсидии и льготы на покупку жилья — как с ипотекой, так и без — от государства вполне реально. В рамках проводимой государственной политики отдельно стоит возможность получения такого финансирования, как субсидия на покупку жилья. На нее могут претендовать определенные категории граждан, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания.

Как получить субсидию на покупку жилья молодым семьям в 2022 году?

Каждая семья, которая подходит под условия участия в программе может получить от государства субсидию на приобретение квартиры или дома. Семьи получают выплаты, равную определенному проценту от стоимости нормированной площади жилья:

30% – если в семье нет детей;

35% – если в смете воспитываются дети.

При расчете используется нормированная площадь, которая зависит от численности семьи:

2 человека – 42 кв. в.;

3 и более человек – 18 кв. м. на одного жильца.

Например, если семья из двух человек (муж и жена) покупает квартиру площадью в 50 кв. м. за 2 млн. руб., то размер субсидии для них будет составлять:

2 000 000 / 50 * 42 * 30% = 504 тыс. руб.

Правом участия в программе жилищная субсидия для «Молодых Семей» обладают семьи, которые удовлетворяют следующие условия:

официально зарегистрированный брачный союз;
возраст каждого супруга не старше 35-ти лет;
официальное признание семьи, нуждающейся в улучшении условий проживания (проживание в ветхом или аварийном доме, отсутствие недвижимости в собственности или несоблюдение нормы площади на человека);
наличие сбережений, которых хватит на оплату оставшейся стоимости квартиры, или подписанного предварительного договора о выдаче ипотечного кредита с банковской организацией.

Каковы условия участия в программе «Молодая семья», какие документы нужны для получения субсидии на покупку жилья молодым семьям в 2022 году?

Материнский капитал

Как использовать и на что можно потратить материнский капитал в 2022 году?

В 2022 году размер материнского капитала составляет:

на первого ребенка – 503 237,10 руб.;

на второго ребенка – 665 009,10 руб.

Один из способов траты сертификата – это покупка недвижимости. Материнский капитал может быть использован в качестве первичного взноса по ипотеке или потрачен на оплату действующего жилищного кредита.

Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.

01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз, закон вступил в силу 31.07.2019 г

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору купли-продажи, дарения или соглашения о выделении долей, в связи с применением средств государственной субсидии на улучшение жилищных условий семьи, соглашению в простой письменной форме

Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

Преимущественное право покупки являет собой право каждого из участников общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами право приобретения доли, которую продает один из участников по установленной стоимости на равных условиях.

Если владелец акций решил продать свою долю конкретному участнику общества, то даже в случае если два и более держателя общей долевой собственности выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки акций, то продавец может самостоятельно выбрать покупателя доли. Но, если лицо заранее не выбрано, а желающих несколько, то продавец заключает с каждым из них договоры, а продаваемая доля делится между всеми покупателями соразмерно их участию в уставном капитале. При таком распределении долей уступка прав преимущественной покупки не допускается.

Оформление преимущественного права покупки акций, недвижимости и прочего имущества и отказ от преимущественных прав регламентируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Перед тем как продать свою долю постороннему лицу, продавец должен не только известить других участников общей собственности о своем намерении продать долю, но и указать цену и прочие условия продажи. Передача доли другому лицу (покупателю) может быть осуществлена только после документального отказа других участников от покупки, а также в случае если в течение одного месяца ни один из участников не купит продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней на движимое имущество.

В случае если продажа доли проведена с нарушением права преимущественной покупки, любой участник общей собственности может в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом право преимущественной покупки не допускает уступку другому лицу.

Как говорилось выше, продать объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, продавец может только после получения отказа от права преимущественной покупки.

Наличие такого отказа позволит участникам продавать доли обычным покупателям, не являющимся совладельцами общего объекта недвижимости. Для получения отказа от первоочередного права покупки собственнику доли общего имущества оправляется извещение заказным письмом с нотариально удостоверенным уведомлением. Отсутствие ответа на письмо в течение одного месяца автоматически признается отказом от права преимущественной покупки. В данном случае продавец получает нотариальное свидетельство об отсутствии ответа от адресата, что рассматривается как отказ о права покупки.

Также для осуществления государственной регистрации прав и получения отказов можно собрать сособственников имущества вместе для подачи заявлений, но на практике редко удается организовать встречу всех участников, которые, как правило, не заинтересованы в оперативном заключении сделки купли-продажи доли.

Чтобы получить отказ от права первоочередной покупки в нотариальной форме, необходимо:

личное присутствие сособственника имущества, которое необходимо продать;
документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество;
документ, удостоверяющий личность (паспорт).

Регистрация преимущественного права покупки предусматривает выдачу отказов от преимущественного права покупки доли имущества, оригиналы которых должны находиться у собственников. Они в свою очередь могут использовать их в суде в случае возникновения споров.

Преимущественное право может действовать в непубличном АО. В публичных обществах оно не работает, даже если оно предусмотрено уставом (п. 5 ст. 97 ГК РФ).

Акционеры непубличного АО наделены преимущественным правом в двух случаях (общем и частном), а само общество – только в одном (общем).

Общий случай – устав АО предполагает положение о преимущественном праве покупки акций (п. 3 ст. 7 Закона об АО). Этот случай относится ко всем непубличным АО, к ним относятся:

НАО, вступившие в работу 1.09.2014 года;
непубличные общества, в которые были переоформлены ЗАО;
непереоформленные ЗАО, то есть общества, уставы которых еще не успели привести в соответствие с действующей редакцией главы 4 ГК РФ.

Внимание: устав общества, которое подпадает под общий случай, сможет предусматривать преимущественное право не только по договорам купли-продажи акций, но и по любому возмездному отчуждению акций.

Частный случай – устав ЗАО не должен иметь в себе положений о преимущественном праве. Этот случай распространяется на те общества, которые еще не переоформили после 1.09.2014 года.

Акционеры такого ЗАО пользуются преимущественным правом:

по цене предложения третьему лицу и
пропорционально количеству акций, которое принадлежит третьему лицу.

Если акционер нарушит порядок соблюдения преимущественного права, то он:

не сможет продать акции третьему лицу или же;
столкнется с серьезными рисками (при заключении договора купли-продажи с третьим лицом).

Основной нюанс состоит в том, что продать акции третьему лицу без соблюдения преимущественного права, попросту не удастся. Так, предполагаемый приобретатель:
1) запросит у акционера копию устава общества, в котором тот состоит;
2) проанализирует его положения и поймет, что в обществе действует преимущественное право покупки акций;
3) потребует представить доказательства того, что акционер не нарушил условий соблюдения преимущественного права
Если акционер таких доказательств не представит, то приобретать акции предполагаемому контрагенту будет бессмысленно и рискованно.

Одним из основных отличий режима долевой собственности от единоличной является порядок распоряжения сособственниками своими долями. Как отметил Верховный Суд РФ в одном из своих определений, долевая собственность – это «нестабильное юридическое образование». Именно поэтому закон охраняет права сособственников на укрупнение своих долей и по возможности — переход из долевой в единоличную собственность.

Для этого в Гражданском кодексе РФ предусмотрено общее правило, по которому перед продажей или другим возмездным отчуждением своей доли собственнику необходимо предложить приобрести ее другим сособственникам, и только если те откажутся или в течение месяца не дадут «обратную связь» – совершать сделку с третьим (посторонним) лицом.

Такое предложение можно направить через нотариуса или телеграммой, а когда сособственников больше 20 – разместить извещение на официальном сайте Росреестра (если только это не продажа доли в праве собственности на жилое помещение).

Стоит отметить, что право преимущественной покупки (как уже следует из названия) не распространяется на безвозмездное отчуждение доли.
В отношении же возмездных сделок (продажа, мена и пр.) это правило обязательно к соблюдению. В противном случае Росреестр имеет полное право приостановить государственную регистрацию перехода права собственности, за исключением нотариально оформленных сделок. Но ведь и нотариус вряд ли станет удостоверять договор без извещения сособственника.

И даже если каким-то образом такая сделка прошла сквозь «нотариально-регистрационное сито», это также не является гарантией ее действительности. Если сособственник, не извещенный о предстоящей продаже доли, решил, что мог бы ее приобрести (будь он извещен о ее продаже), то даже после совершения такой сделки он вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Для таких исков предусмотрен специальный срок исковой давности – 3 месяца со дня, когда истцу стало или должно было стать известно о совершении сделки.

Понятно, что сама по себе процедура предложения покупки доли сособственнику влияет на возможность продать ее заинтересованному постороннему лицу «здесь и сейчас». Но ведь случается и такое, когда времени на проволочку нет, да и продавать долю сособственнику по тем или иным причинам бывает не с руки.

Именно поэтому стороны зачастую ухищряются и маскируют такие сделки, придавая им безвозмездный характер (чаще всего под видом дарения), при этом в действительности «даритель» получает деньги за свою долю.

Как уже было сказано, на дарение доли не распространяется преимущественное право покупки, но это вовсе не означает, что у этого способа обхода закона нет рисков. Особенно это касается дарения доли посторонним (во всех смыслах этого слова) лицам, то есть не являющимся дарителю родственниками.

Во-первых, здесь возникают налоговые последствия для одаряемого в виде налога на дарение в размере 13% от стоимости подаренной ему недвижимости.

Но это не самое печальное. Дело в том, что де-юре дарение(а де-факто продажа) является притворной сделкой, а следовательно, она ничтожна в силу прямого указания закона.

Квалифицировав такую сделку в качестве ничтожной, суд автоматически применяет к ней правила сделки, которую ее стороны действительно имели в виду – возмездной сделки. А если сделка возмездная, то и последствия ее здесь очевидны – перевод на сособственника прав и обязанностей покупателя. Вопрос лишь в том, как суд расценит те или иные обстоятельства конкретного спора.

Само собой арсенал доказывания истца в такой категории дел весьма ограничен, но нередко бывает достаточно и простой совокупности косвенных доказательств.
Например, представим, что «подаривший» свою долю сособственник незадолго до этого направлял сособственнику телеграмму с предложением приобрести эту долю за некую сумму. Вдобавок к этому, он размещал объявления о продаже своей доли на различных сайтах. Ситуации по типу «вчера продавал – сегодня дарю» склоняют суды явно не пользу дарения, ну или, как минимум, вызывают обоснованные сомнения в действительности таких сделок.

Существуют и иные признаки притворности такого дарения. Так, в одном из дел по иску сособственника квартиры суды двух инстанций признали договор дарения ¼ доли в праве собственности на квартиру недействительным (притворным), поскольку между участниками данной сделки отсутствуют родственные отношения, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер данной сделки. В рамках данного дела суд также прослушал аудиозапись телефонного разговора между лжедарителем и лжеодаряемым, где они обсуждали встречное предоставление взамен отчуждаемой доли.

Итог:

договор дарения признан недействительным;
к нему применены правила о договоре купли-продажи;
права и обязанности покупателя переведены на истца.

Еще в одном аналогичном споре суды также заняли сторону истца-сособственника квартиры, признав договор дарения притворной сделкой. При этом суды отказались переводить права и обязанности покупателя на истца по причине неясности в вопросе цены доли. Суды и здесь руководствовались отсутствием между дарителем и одаряемым родственных отношений, а также доказательствами того, что одаряемый является профессиональным скупщиком жилой недвижимости.

В то же время, само по себе отсутствие родственных отношений между сторонами договора дарения еще не свидетельствуют о притворности сделки. В другом деле судом исследовались истории операций по банковской карте дарителя в период заключения договора дарения, где были зафиксированы денежные поступления от одаряемого. Ссылки же на наличие между ними договора займа и дружеские отношения здесь им не помогли.

Также нередки случаи, когда дарение доли происходит в счет погашения имеющихся у дарителя перед одаряемым долговых обязательств. В такой ситуации дарение, по сути, также приобретает возмездный характер, что влечет признание его ничтожной сделкой.

Резюмируя, можно сказать, что круг признаков, свидетельствующих о притворности таких сделок, довольно широк. Но для того, чтобы раскрыть действительную волю «дарителя» и «одаряемого», зачастую достаточно посеять у суда разумные сомнения в их добросовестности и целесообразности заключения ими безвозмездной «на бумаге» сделки.

Возврат налога при покупке квартиры в 2022 г. для физических лиц

Истец _________________________ является собственником _________________________ доли домовладения, расположенного по адресу: _________________________. Жилой дом находится в общей долевой собственности совместно с ответчиком _________________________. Доля ответчика в домовладении составляет _________________________. Распределение долей сторон в спорном жилом доме подтверждается следующими документами: _________________________.

_________________________ истцу _________________________ стало известно о том, что ответчик _________________________ продал свою долю в общей долевой собственности на жилой дом. Покупателем является _________________________. Стоимость проданной доли в жилом доме составляет _________________________ руб. Данный факт подтверждается: _________________________. Однако о предстоящей сделке по купле-продаже доли ответчик _________________________ не поставил в известность истца в установленном законом порядке.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Как следует из ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Истец _________________________ не согласен с состоявшейся сделкой по купле-продаже доли в жилом доме между ответчиком _________________________ и покупателем _________________________ поскольку сам намерен приобрети спорную часть дома.

В связи с обращением в суд истцом понесены судебные расходы в виде госпошлины в сумме _________________________ руб. Согласно ст. 88, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы в сумме _________________________ руб. Обеспечительные меры по иску не требуются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 244, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Прошу:

Признать за истцом _________________________ преимущественное право покупки _________________________ доли, принадлежащей ответчику _________________________ в общей долевой собственности в жилом доме, расположенном по адресу: _________________________, и перевести на истца _________________________ права и обязанности покупателя указанной части дома.

Взыскать с ответчика _________________________ в пользу истца _________________________ судебные расходы по уплате госпошлины в размере _________________________ руб.

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные ��одовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Сделки с долевой собственностью

Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О рынке ценных бумаг»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.08.2018)

«О банках и банковской деятельности»
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Как отметил Самвел Меграбян, если наследник в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает право на половину недвижимости. Его половина перейдет в государственную или муниципальную собственность — такое наследство считается выморочным.

Наследство считается выморочным и в том случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из них не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования по ст. 1117 ГК РФ «Недостойные наследники», либо все наследники отказались от причитающегося им имущества и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого (ст. 1158 ГК РФ «Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства»).

При этом Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, отметила, что наследник, который не вступил в права наследования в течение шести месяцев, может появиться в течение трех лет и оспорить решение, подав ходатайство о восстановлении срока. Однако это возможно в том случае, если у него будут уважительные причины, подчеркнула она.

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура рассказал, что с 1 февраля 2022 года повысится кадастровая стоимость жилья. Ее размер в московском регионе составит в среднем 181 тыс. рублей за 1 кв. м. По словам Андрея Большакова, основателя юридической фирмы Bolshakov & Partners, в Москве она повысится на 21,4%. В последний раз это значение корректировали в 2018 году. Ванчура связал изменения с «ощутимым ростом цен» на недвижимость в 2020 году.

В свою очередь, Тигран Саркисов, партнер Reasons Law Firm, руководитель практики недвижимости и строительства, рассказал, что с 1 января 2022 года вступят изменения в ФЗ от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми будет расширен перечень основных сведений, включаемых в кадастр недвижимости.

В него будут вносить в том числе полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим кадастровый учет объекта недвижимости; уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование; страховой номер индивидуального лицевого счета инженера в системе обязательного пенсионного страхования, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения.

Расширение этого списка, по словам юриста, позволит покупателю получить больше информации об объекте недвижимости, что должно повысить «прозрачность» сделок.

С 1 февраля 2022 года, согласно закону от 26 мая 2021 года №148-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в реестр недвижимости будут вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом/жилое помещение признается аварийным, подлежащим реконструкции или сносу, а также непригодным для проживания, эти сведения должны обязательно поступить от должностных лиц в орган регистрации и быть отраженными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до 1 июля 2022 года, рассказал Александр Ванчура.

Юлия Леонова, юрист в области земельно-правовых отношений, медиатор, отметила, что мера упростит для граждан процедуру купли-продажи жилья и защитит их права, поскольку будет видно состояние не только помещения, но и общее состояние дома.

Статья 250. Преимущественное право покупки

С 1 марта 2022 года в России утратят силу нынешние правила пользования жилыми помещениями от 2006 года. Начнут действовать новые — согласно постановлению правительства от 6 сентября 2021 года № 1498. Они будут действовать шесть лет.

Одно из изменений правил касается того, что для лиц, которые пользуется государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность о немедленном сообщении наймодателю о неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем. Действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.

По словам Юлии Леоновой в новых правилах сохраняется обязанность арендующего жилье допускать туда наймодателя или его представителя для осмотра технического и/или санитарного состояния.

С 1 марта следующего года, согласно Федеральному закоу от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, разрешается строить индивидуальные жилые дома (ИЖС) на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, рассказала медиатор Леонова. По ее словам, регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года. Однако у этого правила есть ограничения: построить можно будет не более одного жилого дома площадью до 500 кв. м. Площадь застройки не должна превышать 0,25% территории сельхозназначения.

Сергей Соловьев, основатель, партнер юридической компании «Бугров и партнеры», отметил, что региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции, напомнил он.

До 1 марта 2022-го земельные участки, стоящие на учете со статусом «временные», должны быть переведены в статус «учтенные» или аннулированы (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ), заявила Юлия Леонова.

По ее словам, если участок был получен в аренду или выделен, но права на него не внесены в ЕГРН, после указанной даты сведения о нем удалят из реестра. Это значит, что нужно будет получать новые документы на образование земельного участка и ставить его на кадастровый учет или в судебном порядке доказывать свои права.

С 1 марта 2022 года появится возможность создания личного фонда как при жизни, так и после смерти гражданина. В этот фонд можно передать имущество для управления им, в соответствии с утвержденными гражданином условиями управления по ст. 123 Гражданского кодекса России.

Ограничения на машино-места

С 1 марта следущего года, согласно ФЗ от 13 июля 2015 № 218-ФЗ, вступит в силу норма о снятии ограничения по размеру машино-места. Ранее существовали предельные нормы, которые были установлены в каждом регионе отдельно, напомнила Юлия Леонова.

Это означает, что муниципалитеты могут воспользоваться своим правом преимущественной покупки только в определенном случае. А именно: если недвижимость находится в спальном состоянии, в которой нет или почти не проживают арендаторы. Об этом предупреждает ассоциация арендаторов Мюнхена.

«Больше не имеет значения, можно ли четко предвидеть переселение жителей», — говорит Фолькер Растеттер, управляющий директор ассоциации арендаторов DMB в Мюнхене. «Это решение серьезно ограничивает возможности действий городов и муниципалитетов», — сказал Растеттер. «Право города на преимущественный отказ в охраняемых территориях, охраняемых законом, является чрезвычайно важным инструментом для защиты арендаторов от потери своих домов».

Теперь он возлагает ответственность на законодательный орган. «Потребность людей велика, рынок жилья вышел из-под контроля: так что нам нужно не меньше помощи для арендаторов, а больше. Вот почему теперь федеральный законодательный орган должен действовать сразу же после этого судебного решения и реформировать строительный закон, так что пункт 26 не применяется. Области охраны окружающей среды применяются».

Кроме того, мэр Мюнхена Дитер Райтер также прокомментировал решение: «У меня есть статус о сохранении и связанное с ним право преимущественной покупки для центральных инструментов защиты арендаторов, которые доступны нам как муниципалитету. Если решение действительно будет иметь последствия для Мюнхена после соответствующей юридической экспертизы письменного обоснования, я попробую с новым федеральным правительством еще одну борьбу за более эффективное законодательство о защите арендаторов», — сказал Рейтер.

Самые дешевые города для аренды жилья в Германии
Не удивительно! Топ самых дорогих городов для аренды жилья
Факты о немецкой недвижимости, которые вас удивят

Кто может оформить отказ от преимущественного права покупки доли? Разобраться с этим вопросом проще, чем кажется.

Дело все в том, что все совладельцы имущества по ГК РФ имеют преимущественное право выкупа. Это значит, что перед выставлением недвижимости на продажу собственник обязан предложить сделку другим хозяевам. Если они оформляют отказ от преимущественного права покупки, допускается продолжение операции без их участия.

О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки

Отказ от преимущественного права покупки начинается с оповещения одного из собственников о продаже своего имущества. Делать это лучше так:

Написать текст уведомления. В нем указывают данные о доле, а также о цене на имущество.
Разослать документ совладельцам недвижимости. Рекомендуется воспользоваться для этого заказными письмами с уведомлениями о вручении.
Подождать месяц. Если граждане не оформили отказ от преимущественного права покупки, но при этом собственник-продавец следовал ранее указанным рекомендациям и у него есть доказательства оповещения совладельцев о своих намерениях, можно выставлять имущество на продажу третьим лицам.

Отказ от преимущественного права покупки оформить можно разными методами. Все зависит от желания собственников.

Допускается:

Отправка ответа заказным письмом по почте.
Обращение к нотариусу для оформления документа.

Лучше всего воспользоваться вторым вариантом развития событий. Он поможет доказать факт того, что человек не нарушил действующее законодательство. Особенно если гражданин решил выкупить долю у продавца-совладельца.

Как не трудно догадаться, отказ от права преимущественной покупки (образец бумаги будет представлен позже) имеет конкретную форму представления. Речь идет о письменном согласии или отказе от предложенной операции.

В идеале документ пишется от руки, но можно распечатать его при помощи принтера. Главное — оповестить собственника-продавца о своем решении. Можно просто подождать месяц и не заниматься дополнительной бумажной волокитой. Но поступать так не рекомендуется.

Важно правильно составлять заявление об отказе от преимущественного права покупки. В этом документе должна содержаться конкретная информация.

А именно:

полный адрес имущества, которое предложили выкупить;
сумма предполагаемой сделки;
характеристики доли;
сроки рассмотрения предложения о выкупе;
способ оплаты сделки, если собственники согласны на процесс;
Ф. И. О. и паспортные данные заявителя.

Кроме того, в конце бумаги проставляют дату оформления и подпись собственника-отказника. Если гражданин решил действовать через нотариуса, придется дождаться заверения отказа от преимущественного права покупки.

Как выглядит правильный образец отказа от права преимущественной покупки доли? Он немного отличается от общепринятого вида заявлений.

Структура бумаги будет такой:

наименование;
место оформления;
основная часть с описанием объекта и волей собственника;
приложение;
заключение.

При желании можно оформить документ точно так же, как и любое другое заявление — с «шапкой». Но на практике такой расклад встречается крайне редко. Если обратиться к нотариусу, то уполномоченное лицо подскажет, как составить отказ от выкупа. Зачастую клиентам предлагается заполнение готовых бланков. Это значительно упрощает процесс.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

Если имущество находится в собственности двух или более лиц, то у таких лиц возникает право общей собственности на это имущество.

В свою очередь общая собственность может быть долевой (доли участников общей собственности определены) или совместной (собственники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом без определения долей). Это закреплено в п. п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Так вот, правило преимущественной покупки установлено законом исключительно для сделок с недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Оно заключается в следующем: прежде, чем продать свою долю постороннему лицу, продавец обязан сначала предложить её собственникам остальных долей. При этом цена и условия сделки не должны быть какими-то особенными – они равные для всех.

Гражданский кодекс РФ обязывает продавца доли в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. В извещении должны быть указаны цена и иные условия продажи.

Извещение вручается каждому участнику долевой собственности. Ещё раз подчеркнем, что условия должны быть одинаковыми для всех.

Очень важно правильно вручить составленное извещение. Это можно сделать лично (тогда обязательно взять с получателя расписку в получении, в которой указаны дата и время) или по почте (тогда заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Если в течение месяца со дня вручения извещения о продаже доли собственники остальных долей не приобретут ее, продавец вправе совершить сделку с любым другим покупателем.

Если собственники долей откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки, то продавец может заключить сделку с другими покупателем до истечения месячного срока.

Еcли участником долевой cобственности является несовершеннолетний, то для отказа от преимущественного права покупки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ).

Случается так, что сразу несколько сособственников изъявляют желание приобрести продаваемую долю. Что делать продавцу в этой ситуации?

Из анализа норм действующего законодательства следует, что в этом случае, продавец доли может по своему выбору заключить сделку с любым из изъявивших желание.

Применение правила преимущественной покупки при продаже доли в праве на недвижимость, не являющуюся жильём, имеет свои особенности. В частности, если участников долевой собственности более 20 человек, то вместо направления письменного извещения каждому сособственнику продавец может разместить извещение на официальном сайте Росреестра (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются также правила ГК РФ.

Однако в этом случае преимущественное право покупки регулируется также положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 101-ФЗ).

Законом установлен перечень лиц, которые имеют преимущественное право покупки земельной доли.

В частности, установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее либо другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Даже если земельный участок сельхозназначения находится в собственности продавца и отчуждается целиком, субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Подробнее В этом случае извещение о продаже направляется в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) орган местного самоуправления с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Законом установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Так как дольщики имеют преимущественное право покупки, они обязательно должны быть извещены о продаже доли в квартире. Наиболее правильное решение в 2021 году— это письменное уведомление совладельцев, заказным письмом с извещением. Особенно, если между дольщиками не сложились доброжелательные отношения.

В письме следует описать все условия продажи, стоимость доли, ее расположение. Обязательно нужно уточнить, продается имущество в рассрочку или необходимо уплатить всю сумму сразу.

Долевое имущество имеет много недостатков, к которым нужно быть готовым:

Даже если совладельцы родственники, у каждого могут быть свои представления об использовании общего имущества. Особенно остро встает вопрос при необходимости продажи квартиры как единого объекта. Кого-то не устраивает цена за жилье, кто-то и вовсе хочет остаться жить на этой жилплощади.
Продажа отдельных долей также превращается в проблему, особенно, если другие дольщики не заинтересованы в покупке дополнительных квадратных метров. Они и так могут пользоваться в квартире всеми удобствами, всей площадью, ведь каждая доля не выделяется конкретной территорией.
Лицо, приобретающее долю в квартире, как третья сторона, становится полноправным совладельцем жилья, на ряду с остальными дольщиками. Но распоряжаться он может только своей частью.
Если в дальнейшем возникнет желание у такого собственника продать имущество, он будет придерживаться той же процедуры, что и предыдущий владелец. Нужно будет получать письменное согласие дольщиков на продажу или писать им письма с извещением, дожидаться месяц ответа.

Согласие других собственников необходимо не только на продажу доли, но и на сдачу ее в аренду. Квартира, находящаяся в долевой собственности, не делится конкретно между хозяевами. Доля может быть определена точно, например, 1/2, но ее никто не выделит территориально.

С этим связаны и многие проблемы даже в обыденной жизни совладельцев. Ситуация усугубляется, если собственники жилья не являются родственниками, совершенно посторонние люди.

Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2021 года:

Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены. Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.

Один из дольщиков может дать согласие на покупку, но потом передумать, требовать изменения условий продажи. В таком случае владелец продаваемой части должен обратиться в суд с заявлением о разрешении такой спорной ситуации.

ВАЖНО! Если кто-то из дольщиков умирает на момент продажи части жилья, нужно будет ждать шесть месяцев, пока его права и собственность перейдут наследнику.

Сложной бывает ситуация, когда невозможно найти одного из дольщиков. Можно разыскивать его через полицию, другие органы.

Не менее проблематично продавать комнату в бывшем общежитии. Если комната не была приватизирована, она также считается долей общего имущества, хотя и является собственностью конкретного человека. Сколько бы на этаже не проживало семей, у каждой нужно будет спрашивать письменного согласия на продажу своего имущества.

Если нужно реализовать имущество быстро, а другие дольщики устанавливают различные препятствия для совершения сделки и сами не хотят приобретать предложенные квадратные метры жилплощади, можно использовать несколько способов:

Передать имущество по договору дарения. Нужно только учесть, что новый собственник вынужден будет заплатить налог за такой подарок.
Еще один простой вариант — подарить третьему лицу только один квадратный метр, а потом продать остальное имущество как одному из дольщиков.

Оба способы разрешены законодательством. Они позволяют избежать проблем, не затягивать решение вопроса с реализацией имущества. Необходимо только правильно оформить сделку и регистрацию доли на нового владельца.