Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для продажи квартиры документы 2022 Беларусь». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.
Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.
Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20
Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.
По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:
- Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
- Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Технический паспорт (передается покупателю).
Могут понадобиться и другие документы:
- Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
- Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
- Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
- Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
- Согласие администраций районов города.
- Справки о начислении жилищных квот.
- Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
- Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
- Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
- Другие.
При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.
Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.
Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.
При должной подготовке и учете всех юридических тонкостей — проводится спокойно и безопасно. Важно помнить, что расчет между физическими лицами по законодательству Республики Беларусь производится в белорусских рублях. Он может быть наличным либо безналичным, происходить до подписания договора купли-продажи либо после.
Подробно о расчете между сторонами сделки мы рассказываем в этой статье.
Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.
В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.
Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
— Само собой, перед заключением сделки важно узнать, кто и когда был зарегистрирован в квартире, а также почему и, главное, куда выбыл. К сожалению, для покупателя эта информация закрыта: все-таки тайна личной жизни. Поэтому надо попросить собственника сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если такое имело место).
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.
Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.
Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает.
Сегодня на «вторичке» балом правят покупатели. На рынке есть большой выбор квартир. Если вы хотите, чтобы ваше жилое помещение не «зависло» на полгода или год, оно должно приглянуться потенциальным покупателям. К тому же большинство из них хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись небольшим косметическим ремонтом.
Однако специалисты не советуют перед продажей делать в квартире большой ремонт. Не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За вашу новую плитку, обои или линолеум никто особо не доплатит, а вот вы потратитесь.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои. Этим самым визуально вы сделаете ее просторнее и, возможно, на нее быстрее обратят внимание.
Практика показывает, что покупатели готовы доплачивать только за кухню в хорошем состоянии. Но на большую сумму тоже не стоит рассчитывать. Даже если кухня приобретена пару лет назад, вам никто не компенсирует ее полную стоимость. Есть случаи, когда сделки были на грани срыва из-за того, что продавец и покупатель даже не могли сойтись на сумме в $300.
Возможно, вы получите некоторую компенсацию за свежий ремонт с новой сантехникой в ванной и туалете, встроенный шкаф, добротные межкомнатные двери. Но все это, опять-таки, на любителя.
Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка, постарайтесь получить разрешение на ее производство до продажи. Процедура эта хлопотная и длительная. Придется вызывать комиссию из исполкома (администрации района) и при положительном принятии решения ждать еще месяц.
Затем надо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик, внести изменения в техпаспорт или получить ведомость технических характеристик.
Если, вдруг, вам не дадут разрешения на перепланировку, а сейчас с этим очень строго, то вам и вовсе придется возвращать все в квартире в первоначальное состояние.
В практике есть немало случаев, когда продавец скрыл, а покупатель не заметил или не придал большого значения перепланировке. Этот вопрос может «всплыть» накануне подписания договора, и сделка будет поставлена под угрозу, если стороны полюбовно не договорятся между собой.
Есть покупатели, которые соглашаются купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Тогда вся ответственность ложится на них. За это они могут потребовать дополнительные деньги, и это вполне закономерно. Ведь в случае если они захотят со временем продать квартиру, все хлопоты по узакониванию перепланировки лягут уже на них. Ведь не факт, что им попадутся такие же, как они, сговорчивые покупатели.
Если к продаже квартиры привлекается агентство недвижимости, то все хлопоты по получению разрешения на перепланировку и документов оно берет на себя.
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Если вы выставите на рынок квартиру по более высокой или аналогичной в рекламе цене и не услышите звонков – значит, цена завышена. Смело снижайте ее на $2-3 тыс. и ждите. Найдутся потенциальные покупатели, которые заинтересуются вашим предложением. Вы договариваетесь о времени просмотра квартиры. К вам придут люди, которые будут стараться еще больше сбить цену. Не поддавайтесь на уговоры. Наберитесь терпения, покажите квартиру с десяток раз и остановитесь на покупателе, который согласится дать вам наибольшую цену.
Но есть обратная сторона медали. Если вы захотите быстро продать квартиру и существенно снизите цену ниже среднерыночной, ваш телефон раскалится от звонков. Но есть большая вероятность того, что все эти люди окажутся случайными. Они будут приходить смотреть квартиру, еще больше торговаться, но так ничего и не купят. Кроме того, варианты, выставленные на продажу по заниженной цене, вызывают подозрение, что в них кроется какой-то подвох.
Существуют общие рекомендации, которыми тоже стоит руководствоваться при определении цены квартиры. Престижный район, тихий центр, хорошая транспортная доступность, близкое расположение от метро, современная планировка, привлекательный вид из окна увеличивают стоимость квартиры.
Но помните, что главным фактором при выборе жилья была и остается цена. Есть немного покупателей, которые готовы доплачивать за соседство дома с лесом, парком или водоемом. Точно так же, как не каждый покупатель готов переплачивать за центр.
Если вы работаете с риэлтером, то он поможет вам максимально точно, а главное, с учетом состояния рынка определить стоимость квартиры. Специалист располагает большой базой объектов, которые он оценивает каждый день. Ему есть что и с чем сравнивать.
Более того, зачастую агенты риэлтерских компаний закреплены за определенными районами, микрорайонами, хорошо знают жилищный фонд и за время работы побывали не в одной квартире. Это помогает им более точно определить стоимость жилого помещения.
Если вы хотите быстро и успешно продать жилье, вам надо грамотно организовать рекламную кампанию. Больший эффект от рекламы объекта вы получите, если разместите ее на специализированных популярных площадках в Интернете. Именно сюда чаще всего заходят люди, которые хотят купить недвижимость.
Объявление должно быть компактным и содержательным, с указанием точного адреса, типа и года постройки дома, характеристик квартиры, цены, чтобы, прочитав его, у потенциальных покупателей не возникало дополнительных вопросов.
Желательно, сделать качественные фото квартиры и показать ее в самых выгодных ракурсах. Это поможет выделить ее среди других и обратить на нее большее количество заинтересованных покупкой людей. В то же время, квартира на фото не должна сильно отличаться от ее реального состояния. Чтобы, придя на осмотр, потенциальный покупатель сильно не разочаровался и не обвинил вас в том, что его ввели в заблуждение.
Если вы решите работать с агентством недвижимости, то оно возьмет на себя обязательства по рекламированию квартиры, но только после заключения с ним эксклюзивного договора. Таковы правила, установленные законом.
Риэлтерские компании имеют огромный опыт рекламирования объектов, ведут рейтинг сайтов по популярности и посещаемости, которые дают наибольшую отдачу от рекламы.
К тому же многие агентства берут в штат или сотрудничают с профессиональными фотографами, которые сделают хорошие фотографии интерьера.
После заключения предварительного договора и вручения вам задатка начинается подготовка к сделке. Продавцу предстоит в короткие сроки собрать нужный пакет документов. Среди них:
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- справка о начислении жилищной квоты лицам, которые участвовали в приватизации;
- копия (выписка) лицевого счета с информацией о проживающих (зарегистрированных) на жилплощади жильцах;
- разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние дети;
- согласие супруга (и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в браке и является совместной собственностью;
- при необходимости – ряд иных документов.
Как видите, пакет достаточно внушительный. К тому же, каждый документ имеет срок действия. Если вдруг возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства или спустя время в документах будут выявлены ошибки или обнаружены неточности, сделка будет поставлена под угрозу.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, мы настоятельно рекомендуем вам на этом этапе прохождения сделки заручиться поддержкой опытного юриста.
Работая с агентством, вы можете оставаться спокойными. Риэлтеры, имея высшее, в том числе юридическое, образование и большой опыт проведения сделок, быстро соберут все необходимые документы и проверят их на достоверность.
Передача денег – еще один очень ответственный этап сделки. Чтобы обезопасить себя – настаивайте на безналичном банковском расчете. Но лучше, конечно, заручиться поддержкой профессионала. Агентствами недвижимости наработана система передачи денег, позволяющая обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам.
Риэлтеры стараются максимально обезопасить проведение сделки, чего очень сложно добиться, пытаясь продать квартиру самостоятельно либо с помощью «черных» маклеров.
Какие правила нужно соблюдать при заключении договора купли-продажи недвижимости?
Какой примерный алгоритм действий при купле-продаже недвижимости?
Что проверяется при купле-продаже недвижимости?
— принадлежность жилого дома или квартиры
— наличие проживающих в жилом помещении или закрепленных за ним определенных категорий граждан
— нахождение недвижимости в общей совместной или общей долевой собственности
— задолженность по жилищно-коммунальным и иным платежам
— нахождение продавца на наркологическом либо психоневрологическом
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
— соглашение о задатке
Расчет по договору купли-продажи недвижимости
Передача недвижимости
Удостоверение договора купли-продажи недвижимости
— документы для удостоверения
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода прав по нему
— документы для госрегистрации
Прописка по новому месту жительства
При купле-продаже недвижимого имущества должны выполняться следующие основные правила:
- договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и удостоверен (несоблюдение этого правила влечет недействительность договора).[∗] статья 521 Гражданского кодекса Республики Беларусь
- договор купли-продажи, а также переход права собственности по такому договору должны быть зарегистрированы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним БТИ (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным).[∗] статьи 8 и 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
- в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным).[∗] статья 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь
- договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным).[∗] статья 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь
- в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, и их права на такое пользование (в случае, если такие граждане имеются).[∗] статья 529 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Жилые помещения, которые нельзя купить или продать
Не подлежат отчуждению:[∗] пункт 2 статьи 70 Жилищного кодекса Республики Беларусь
- незаселенные жилые помещения, передаваемые сельскохорганизациями в коммунальную собственность и приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного его погашения;
- жилые помещения, приобретенныеПриобретённые путём строительства, реконструкции или покупки гражданами с привлечением льготного кредита, или с использованием субсидии на погашение долга кредиту, до полного погашения этих кредитов, а также в течение 5 летНо не больше периода, оставшегося до наступления срока их полного погашения со дня досрочного погашения этих кредитов, за исключением отчуждения исполкому;
- жилые домаА также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния, а также вычленения изолированных помещений из этих капитальных строений (доли в праве общей собственности на указанные объекты), возведенные на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет с даты государственной регистрации таких домов, за исключением отчуждения исполкомуПри условии полного погашения льготного кредита или кредита погашаемого с использованием субсидии;
- жилые помещения в общежитиях.
Покупка и продажа недвижимости
Порядок действий может быть таким:
- в случае, если есть такая необходимость Например, если продавцу перед продажей нужно самому подобрать дом или квартиру для покупки стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке;
- стороны обращаются к нотариусу или регистратору за удостоверением договора купли-продажи и получают его удостоверенные экземпляры;
- стороны обращаются к регистратору за госрегистрацией договора купли-продажи и получают его зарегистрированные экземпляры;
- покупатель рассчитывается по договору купли-продажи и получает от продавца расписку о получении денег;
- продавец передает жилое помещение покупателю и стороны составляют акт приема передачи;
- покупатель обращается Для того, что бы покупатель за госрегистрацией мог обратиться сам (без участия продавца) в договоре купли-продажи нужно указать, что право на подачу заявления на такую госрегистрацию предоставляется покупателю к регистратору за госрегистрацией перехода права собственности на жилое помещение и получает свидетельство (удостоверение) о таком переходе.
Некоторые из этих пунктов могут быть выполнены одновременно. Например, обратиться за госрегистрацией договора и перехода права собственности, передать деньги и недвижимость можно во время и (или) сразу после составления и удостоверения договора. В этом случае информация о том, что деньги переданы продавцу, а недвижимость покупателю может быть отражена непосредственно в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи гражданами жилья четко урегулирована законодательством. При заключении договора вся необходимая информация для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан проверяется регистратором и (или) нотариусом при удостоверении и госрегистрации договора, а также госрегистрации перехода права собственности. Таким образом, государством гарантируется законность заключаемой сделки. Как правило, такого подхода более чем достаточно для защиты своих интересов при покупке жилья. Однако, при желании, информацию, необходимую для проведения сделки можно проверить самостоятельно.
Купить квартиру или дом можно только у того, кому они принадлежат, то есть у собственника.
То, действительно ли жилье принадлежит продавцу, можно узнать, потребовав у него подтверждающие это документы: свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, договор, по которому передавалась недвижимость Например, договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство или другие документы, на основании которых продавец стал собственником этой недвижимости). В то же время указанные документы могут устареть.
Для того, чтобы узнать актуальную информацию о принадлежности недвижимости, а также о возможных ограничениях и обременениях Например: залог, арест, запрет отчуждения, установленных не нее, нужно взять выписку из ЕГРНИ Единый регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с информацией о существующих в момент выдачи выписки правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Выписка предоставляется любому, кто за ней обратиться.
Для получения выписки из ЕГРНИ необходимо в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним БТИ представить:
- заявление (заполняется непосредственно при приеме документов);
- паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
- документ об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а квитанция об оплате, как правило, предоставляется гражданином непосредственно при выдаче ему выписки.
Оплата за выдачу выписки составляет 0,2 базовой величины. за выдачу выписки.
Принадлежность недвижимости продавцу, а также наличие у нее ограничений или обременений также проверяется нотариусом и (или) регистратором при удостоверении договора купли-продажи и при его государственной регистрации. Таким образом, невозможно заключить договор купли-продажи с гражданином, не являющимся собственником, а также, если отчуждение недвижимости запрещено.
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги проверяется в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги Например: ЖРЭУ, ЖКХ, ЖКУ, ЖЭС, ЖЭУ, Расчетно-справочный центр.
Задолженность по налогу на недвижимость Обратите внимание, что в большинстве случаев граждане освобождаются от налога на недвижимость (статья 186 Налогового кодекса Республики Беларусь) проверяется в налоговой инспекции.
Обратите внимание, что:[∗] – пункт 6 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– пункт 13 статьи 232 Налогового кодекса Республики Беларусь
- до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несет прежний собственник;
- при отчуждении физическим лицом в течение налогового периода недвижимости налог на недвижимость исчисляется за период фактического нахождения недвижимости в собственности физического лица, включая месяц, в котором будет прекращено право собственности.
Таким образом, задолженность по указанным платежам, допущенная продавцом, на покупателя не переходит. В то же время обязанность погасить такую задолженность может быть возложена на покупателя в договоре купли-продажи или в предварительном договоре.
Please wait while your request is being verified…
Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.
Справка о составе семьи
Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.
Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.
Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.
Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.
Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.
Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
- Район населенного пункта или местоположение. Этот фактор является одним из основных при определении расценок на рынке. В первую очередь нужно брать во внимание как далеко от центра расположен объект недвижимости, престижность микрорайона, доступность его к другим частям города (наличие общественного транспорта);
- Состояние инфраструктуры. На показатель стоимости квартиры очень влияет наличие неподалеку от дома школы, детского сада, торговых центров, удобной парковки или автостоянки;
- Экологическое состояние. Для реального представление стоимости жилья необходимо взять о внимание экологичности района и удаленность его от промышленных предприятий. Так, например, если недвижимость располагается неподалеку от металлургического комбината, то и стоимость ее будет меньше, относительно квартиры возле парка;
- Особенности дома. Нужно учитывать на каком этаже располагается жилье, из какого материала построен дом (кирпич или панели), высоту потолков, жилую площадь квартиры;
- Наличие ремонта. При установлении цены на жилье берите во внимание также наличие теплых непродуваемых окон, межкомнатных дверей, паркета, ламинита и ровных потолков, состояние сантехники;
- Что расположено за окном. Данный фактор для большинства людей маловажен, но некоторые его учитывают.
Правильность расчета стоимости определяется количеством людей, желающих приобрести Ваше жилье после выставления квартиры на продажу. Если жильем заинтересовалось много людей, то квартира недооценена, а если предложений по покупке нет – цена завышена.
Многие люди при продаже недвижимости прибегают к услугам риэлтерских агентств, которым доверяют сбор и подготовку документации. Однако в случае самостоятельной продажи квартиры, Вам нужно собрать и подготовить следующие документы:
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя жилья;
- Документы, в которых указана законность владения продавца квартирой (договор купли – продажи и т. п.);
- Технический паспорт квартиры;
- Выписка из паспортного стола или ломовой книги;
- Пояснение к архитектуре жилья с описанием количественных и качественных характеристик помещений (справка из бюро технической инвентаризации, экспликация);
- Справка об отсутствии налоговой задолженности;
- Документы с информацией об отсутствии арестов.
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Как оформить продажу квартиры в Минске и Беларуси
Вы уехали в другую страну, но остаетесь гражданином Беларуси. Идеальный вариант, если можете приехать на сделку. Потому что покупка по доверенности всегда вызывает у покупателей тревогу. В этом случае все просто: переговоры ведете по скайпу, а квартиру и документы показать сможет агент, если под расписку передать ключи и документы. А также при этом сделать опись имущества, чтобы и вам и агентству было комфортно работать. В итоге потребуется только приехать на саму сделку, поставить подпись и получить деньги.
Допустим, что вернуться для того, чтобы заключить сделку, не сможете. А продать квартиру из-за границы планируете заранее. Тогда перед тем, как уехать, стоит сходить к нотариусу, чтобы оставить доверенность с правом продавать, управлять недвижимостью близкому человеку. Это не обязательно должен быть родственник, здесь важно, чтобы вы человеку доверяли.
У нотариуса уже есть шаблон доверенности, но постарайтесь подробно расписать все полномочия, которыми будет обладать доверенное лицо, чтобы уменьшить риски возможных споров.Стоит включить сюда все вопросы, начиная от сбора документов до права подачи права управления банковскими счетами. Подробно можно обсудить это с агентом, если вы пользуетесь его услугами. А также с нотариусом на месте, но не стоит ожидать, что он продумает за вас все ситуации.
Если возникает ситуация, где собственник решил продать квартиру уже за границей (уже будучи за границей) и не планирует приезжать на сделку, то он обращается либо в консульство, либо к нотариусу по месту пребывания.
Все так же выписывает доверенность на близкого человека в Беларуси и отсылает ее почтой. Доверенность может быть даже на иностранном языке, только тогда на месте нужно будет сделать перевод с апостилем. Кроме этого необходимо будет предоставить оригиналы документов на квартиру при заключении сделки.
В остальном процесс будет проходить так же, как в предыдущем пункте. Агентство или доверенное лицо найдет покупателя и заключат сделку без вашего участия или с непосредственным контролем в мессенджерах или по видеосвязи.
Чаще всего такие сделки проводят с квартирами, которые достались по наследству родственникам из другой страны. Но все те же правила будут работать, если вы уехали и сменили гражданство.
Идеально, если есть близкие родственники или друзья в стране. Тогда доверенность для сбора документов, позволяющих провести сделку: различные справки, разрешения, декларации, можно выписать на них. Однако если их нет, то это может взять на себя и агент. Сбор разрешительных документов, которые позволят провести сделку, не относится к риелторской деятельности. И такую доверенность вполне законно выписать на агента, если он согласится. Агентство «Гарант Недвижимость» похожие сделки уже проводило.
Вам все еще нужен стандартный список документов на квартиру:
- Техпаспорт
- Свидетельство о регистрации
- Правоустанавливающий договор (о вступлении в наследство)
Но также нужны и другие документы. Важное здесь — это налоговая. На сделку нельзя прийти, если нет справки об отсутствии задолженности. Поэтому сначала нужно заплатить налог, а потом заключать сделку, а не наоборот.
На самом деле, если вы не уверены в точной цене, то перед сделкой в декларации можете указать любую предполагаемую стоимость квартиры, подойдет даже 100 рублей. Тогда вы заплатите только 13 рублей налога. Но в течение месяца после продажи вы должны будете оплатить все по фактической стоимости.
Когда вы продаете недвижимость по доверенности, это не значит, что вы полностью лишаетесь контроля за жильем и сделкой. Юридически вашей недвижимостью (в рамках полномочий, указанных в доверенности) распоряжается доверенное лицо. Но по факту клиенты все равно захотят поговорить с владельцем жилья, потому что остается элемент недоверия.
«У меня были такие случаи, когда люди отказывались покупать квартиру, если узнавали, что она продается по доверенности. Но приходили и менее тревожные, покупали без проблем», — говорит Ирина Марголина.
Если работать с агентством, то в этой схеме продажи доверенное лицо будет выполнять сугубо юридическую функцию. Человек придет на сделку и поставит подпись на договоре. Поиском клиентов и показом может заниматься агентство, а вы сможете подключаться к переговорам по видеосвязи или в мессенджерах.
Также в агентстве под роспись можно оставить на хранение и оригиналы документов. Без них доверенное лицо не сможет продать квартиру, то есть сделка будет защищена с нескольких сторон. Но стоит отметить, что агенты не могут выступать в качестве доверенного лица. Это тоже страховка от мошеннических схем.
Если вы решите отозвать доверенность, то это можно сделать послав письмо с заявлением нотариусу. Кроме этого, хотя это в большей степени касается покупателей, стоит проследить за тем, чтобы в день сделки доверенность была действительной. Проверить можно на сайте Белорусской нотариальной палаты.
Как самостоятельно купить и оформить квартиру в Беларуси. Инструкция
В генеральной доверенности обычно указывают, что доверенное лицо может распоряжаться счетами. И тогда деньги поступают на счет человека, который является доверенным лицом, а уже после этого он переведет их на ваш заграничный счет.
В Беларуси запрещены расчеты в валюте между физическими лицами. Хотя даже внутри страны мы считаем стоимость недвижимости в долларах. Это основная преграда для того, чтобы перевести деньги сразу на счет владельца и прописать это в договоре.
Здесь на помощь приходят услуги банков с индивидуальными курсами. Например, Альфабанк предоставляет услугу «Безопасный платеж», где на каждой стороне сделки открывают по два счета (валютный и рублевый). Покупатель кладет деньги свой валютный счет, их переводят в рублевый по индивидуальному курсу, перечисляют на рублевый счет продавца, а потом по тому же курсу переводят в доллары.
Стоимость услуги будет зависеть от стоимости квартиры: чем она выше, тем ниже платёж. Так, при цене в $40 тысяч, вы заплатите банку 160 белорусских рублей. А при цене в $70 тысяч — 130 рублей.
Если понравившуюся квартиру или дом продают через агентство, вам придется общаться с продавцом через посредника. Напомним, это ваше право — заключать либо не заключать договор с агентством. Агент не имеет права препятствовать в сделке из-за того, что вы не хотите платить ему за дополнительные услуги. Квартиры, которые продает сам собственник, — тоже не редкость.
Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.
Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.
О квартирах с темным прошлым и судах с бывшими владельцами и неучтенными наследниками наслышаны все. Поэтому историю проверить нужно — насколько это возможно. Выяснить кто и когда был прописан в квартире, а также почему и куда выбыл. Покупателю эти данные не дадут. И лучше вместе с собственником сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто и куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если был такой зарегистрирован) с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет.
Если собственник жил в этой квартире с начала ее появления или больше 10 лет, и с историей тех, кто с ним проживал за это время, все прозрачно, можно не волноваться (10 лет — срок исковой давности в большинстве случаев). Хуже, если квартира в собственности была меньше этого срока.
Государство защищает личные данные граждан, которые когда-то там жили, и ни вам, ни собственнику не дадут эту информацию. А вот агентству недвижимости дадут. Но за то, чтобы юристы агентства запросили эту информацию и изучили на предмет скользких моментов, придется заплатить.
Можно попробовать попросить вашего нотариуса запросить в РСЦ расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры. Но тут как повезет: нет законодательных документов, которые обязывали бы РСЦ предоставлять эти сведения нотариусам. Впрочем, нет и запрета.
Собственно, история — самый скользкий момент при самостоятельной покупке жилья. Без полной истории квартиры есть риски нарваться на суды. Так что, если собственник владеет квартирой совсем недолго, выбор непростой: либо платить агентству, либо купить кота в мешке, либо отказаться от покупки.
Когда рассматриваете расширенный лицевой счет, не стесняйтесь задавать вопросы: кто вам этот Иванов? Почему тут проживал? Куда переехал?
Если квартирой владеют несколько лет — узнайте, куда делся тот, кто ее продал? Возможно, с ним есть связь и он развеет все сомнения.
Напомним, перед окончанием приватизации в 2016-м году прокатилась волна мошенничеств. Мошенники «помогали» асоциальным элементам и людям с особенностями с приватизацией и продажей жилья, а бывших собственников выселяли в деревни. И до сих пор этих мошенников ловят и садят. А экс-собственники в суде признаются потерпевшими и могут сами (или их наследники, законные представители) подавать иски о признании сделки не действительной. В таком случае аннулируются и все последующие сделки с квартирой.
О бывших владельцах могут рассказать и соседи, которые прожили в этом доме всю жизнь. Они вспомнят, что шесть лет назад тут жил запойный Вася, а потом исчез, в квартире сделали ремонт и перепродали нынешнему владельцу. Последний может быть вполне добросовестным покупателем. Но вас это не застрахует от судов. Поэтому при любых сомнениях лучше отказаться от сделки.
Если продавец вам кажется не совсем нормальным — отказывайтесь от идеи купить эту квартиру. Случаи, когда продавца задним числом родня признавала недееспособным и сделка по продаже жилья аннулировалась, были. У любого продавца лучше попросить справку о том, что он (и вторая половина, если люди в браке) не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Учет, даже при отсутствии ограничения дееспособности, — опасный звоночек. И повод не рисковать, отказаться от сделки.
Стоит проверить, не будет ли на квартиру претендовать бывший супруг собственника. Оптимальный вариант — квартира приобретена в браке, супруги вместе ее продают, и вторая половина дает письменное согласие на продажу в момент заключения сделки. Либо у супругов (экс-супругов) есть брачный договор, в котором прописана судьба этой квартиры. Как вариант — у собственника есть официальное разрешение от экс-супруга (супруги) на продажу этого жилья.
Хуже, когда продавец один, и у него свежий паспорт, по которому не выяснить, был ли брак. Узнать об этом, если продавец решит утаить такой существенный нюанс, практически невозможно. В районном загсе могут дать справку о «брачном» состоянии продавца на определённый период только по тем данным, что есть в базе районного загса. А законодательство давно позволяет расписываться в любом загсе без привязки к месту жительства. И единого для всей страны регистра до сих пор нет.
Подстраховка может быть только одна: продавец под присмотром нотариуса напишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что нет вообще лиц, которые могли бы претендовать на квартиру. Продавца предупредят об ответственности за мошенничество.
Будьте внимательны, если квартира продается по доверенности. Таких квартир немало — довольно часто родители продают по доверенности квартиры детей, уехавших из страны на ПМЖ. Реже — дети продают квартиру родителей, потому что забрали их жить к себе в другой город.
Очень хорошо, если во время сделки будет присутствовать собственник (родителя из другого города на сделку вполне можно привезти). Если нет (например, собственник в США и ради сделки прилететь не готов), нужно помнить — доверенность могут отозвать в любой момент. Поэтому проверьте, действует ли доверенность сейчас (на сайте Белорусской нотариальной палаты это можно сделать онлайн).
В момент заключения сделки информацию перепроверит регистратор Агентства по государственной регистрации и ��емельному кадастру или нотариус. Напрячься стоит, если по доверенности жилье продает не близкий родственник и не уполномоченное собственником агентство недвижимости. Тут без присутствия собственника лучше сделку не заключать.
Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.
Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.
Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.
Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.
Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.
Документы для покупки квартиры в 2021 году
Переходим к вопросу расчетов. Законодательство запрещает сделки в валюте. И валюта, и объект сделки могут быть конфискованы в пользу государства. Такие случаи были — и сейчас, велика вероятность, участятся. Да, на курсовой разнице можно много потерять, но в случае «контрольной закупки» вы с продавцом потеряете гораздо больше.
Посему, повторимся, расчет — только в рублях. Оговорите заранее, как делите курсовую разницу.
Можно пересчитать деньги в банке в присутствии продавца, положить их в конверт, который невозможно вскрыть (годятся полиэтиленовые непрозрачные пакеты Белпочты), и расписаться на них, сделать несколько пометок со всех сторон пакета. И передать непосредственно во время заключения договора в присутствии регистратора. В таком случае он сделает пометку в договоре «Расчет произведен до оформления сделки, право собственности переходит от гражданина А к гражданину Б». После этого можно оформлять акт приемки-передачи и получать сиреневое свидетельство о регистрации.
Этот способ классический, но и перемещаться по городу с такой суммой опасно. Менее «нервный» вариант — перевод денег безналичным платежом. Регистраторы знают и эту схему. Они в курсе, как вносятся в договор реквизиты счетов и какой оптимальный порядок перевода, поэтому помогут и проконсультируют.
Не в качестве рекламы, но для сведения: в БСБ-банке есть программа «надежные платежи», которая позволяет произвести операцию по купле-продаже квартиры «почти в валюте». Операции идут по схеме «продажа валюты покупателем банку — расчет с продавцом в рублях — покупка валюты продавцом по тому же курсу, что продал покупатель». Комиссия банка в этом случае 0,4% от суммы сделки — немало, но меньше, чем потеря на курсовых разницах.
После того как деньги перешли от покупателя к продавцу, подписывается акт приема-передачи. На основании именно этого документа регистратор выдаст вам свидетельство о регистрации права собственности.
Кстати, работа регистратора платная: есть пошлины. С расценками можно ознакомиться тут.
Если у вас возникают какие-то вопросы по оформлению сделки, стоит сходить в Агентство по госрегистрации на консультацию или — для начала — позвонить на прямую линию. Там знают ответы на все вопросы.
Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:
- полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
- передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
- оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры
Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.
А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» 🙂 . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.
Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.
Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.
Необходимы следующие:
- Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
- Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
- Доверенность (если нет собственника на сделке).
- Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
- Паспорт (двух сторон)
Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.
Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.
Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.