Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 2022 Московская область

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 2022 Московская область». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Квартира площадью 72,4 кв. м по адресу: ул. Крылатские Холмы, 26, корп. 1 (Западный кадастровый район) имела кадастровую стоимость 10,5 млн руб. из расчетов 2018 года. После переоценки ее кадастровая стоимость увеличится до 12,6 млн руб. (+20%), следует из документов ГБУ ЦИПиЖС. Жилой дом по адресу Москва, Ленинский район, д. 23, площадью 32,1 кв. м по оценке 2018 года стоил 261,2 тыс. руб. После переоценке его кадастровая стоимость вырастет почти втрое — до 771,4 тыс. руб.

Кадастровая стоимость жилья, в том числе, служит налоговой базой по налогу на недвижимое имущество. Соответственно, налоговое бремя для москвичей вырастет пропорционально увеличению кадастровой стоимости — более чем на 20%. Правда, повышенный налог собственники начнут платить уже в 2022 года, за прошлый, 2021-ый, налоговый год.

Об утверждении средних значений кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

• частные дома;
• участки земли;
• квартиры;
• комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет на 21,4% в 2022 году

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

12 Мая 2014

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
• площадь земельного участка.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Как была определена кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость редко используется как рыночная цена по сделкам. Но стороны по договору могут взять за основу кадастровую стоимость, чтобы согласовать свою цену. Повышение кадастровой стоимости в 2022 году обязательно скажется:

• на расчете налога на имущество физических лиц;
• на расчете земельного налога;
• на расчете налога на имущество юридических лиц;
• на расчете госпошлины при вступлении в наследство.

С 2020 года уже во всех регионах налоги рассчитываются по кадастровой стоимости. ИФНС автоматически берет данные для расчета из ЕГРН по мере обновления кадастровой стоимости.

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

• В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
• Внутри такой группы исчисляется УПКС;
• Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

В 2018 г. приняты изменения в Налоговый кодекс, определяющие некоторые особенности определения кадастровой стоимости. Они касаются физических и юридических лиц.

Основное изменение связано с методологией расчета налогооблагаемой базы. Ранее она определялась на основе продажной цены.

Как следствие, частым явлением было сознательное занижение стоимости недвижимого имущества для уменьшения сумм будущих налогов.

Ряд правок определяют перечень учреждений и организаций – льготников по уплате налога, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли или же недвижимости.

К ним относятся инновационные центры, занимающиеся научной деятельностью, все их дочерние, управляющие компании, фонды. Период действия льгот составляет 10 лет. Список льготников может быть дополнен на региональном уровне.

Именно местные власти устанавливают требования к уплате аванса юридическими лицами, ставки, утверждают результаты оценки.

С 2019 г. вводится единый подход определения кадастровой оценки, не зависящей от объекта. Ранее система расчета налога была дифференцированной. При изменении земельного налога в связи с какими-либо объективными факторами, он рассчитывался пропорционально в течение всего года. Для расчета налогооблагаемой базы строений аналогичного подхода не было.

Среди других изменений – дата, с которой меняется сумма налога. Ранее ее привязывали к началу календарного года. Теперь для ряда случаев это будет дата принятия официального решения, зафиксированной в едином реестре. Произойдет это если:

• Причиной определения новой налогооблагаемой базы стало изменение характеристик недвижимого имущества, как качественных, так и количественных;
• Была обнаружена техническая или другая ошибка.

С учетом того, что поправки теперь вносятся не с 1 января, используется поправочный коэффициент. Если они зарегистрированы до 15 числа месяца, налоговый месяц учитывается полностью. Если после 15-го, такой месяц в расчет не включается. В случае оспаривания, датой внесения изменений в базу для определения налога станет момент вступления в собственность объектом.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Сельскохозяйственные земли.
2. Населённые пункты.
3. Лесные угодья.
4. Водные ресурсы.
5. Земли, отведённые под связь, промышленность, транспорт.
6. Оборону и безопасность.
7. Охраняемые объекты и территории (историко-культурные, природоохранные, под захоронения и пр.).
8. Земли, отведённые под государственный и муниципальный запас.

В соответствии с принципом масштабной оценки, земля разделяется на отдельные зоны (группы).

Зонирование земли проводится с целью обязательного учёта, где разрешено её функционально использовать, в строго определённых целях.

Даже при расположении отдельных объектов недвижимости по соседству и нахождении их в границах одного поселения, они могут по-разному оцениваться.

Удельные показатели кадастровой стоимости называются УПКС. Они существенно влияют на начисление кадастровой цены. УПКС применяется, если необходимо оценить новые земельные участки, перевести имеющиеся земли из одного вида разрешённого пользования в иной, а также при перемене их целевого назначения.

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость.

Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут.

Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Дополнительные факторы, которые не берутся в учет для конкретных участков – расположение, инфраструктура и транспортная развязка. В результате стоимость участков с различной удаленностью от населенных пунктов практически не отличается, что приводит к некорректной оценке.

На реализацию именно этого постановления Конституционного суда и направлен новый закон, принятый Государственной Думой. Далее стоит вспомнить о том, что, согласно ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности», муниципальные образования не вправе по своему усмотрению оспаривать кадастровую оценку, выполненную по инициативе собственника.

Если вы уже успели снизить кадастровую стоимость вашей земли — вам можно только позавидовать: ведь теперь экономить на земельных платежах вы будете на целых два года дольше, чем планировалось изначально.

Если же ранее вы отказались от оспаривания кадастровой стоимости из-за незначительной экономии — самое время пересмотреть свое решение!

Не секрет, что суды неохотно взыскивают компенсацию расходов на оспаривание в пользу владельцев земли, поэтому до начала процесса всегда необходимо считать, окупит ли экономия на налогах или арендной плате затраты на оценку и услуги юриста. Оспаривая кадастровую стоимость сейчас, вы гарантированно получите два дополнительных года экономии, что вполне может окупить все расходы.

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

V. Сбор бюджетным учреждением сведений о значениях ценообразующих факторов

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право обжаловать КС в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположения вблизи водоемов, лесов;
• удаленности от магистралей;
• низкого уровня шума;
• однородного социального окружения;
• будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2021 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

• В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
• Внутри такой группы исчисляется УПКС;
• Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Чтoбы yчитывaть вce измeнeния, кoтopыe пpoxoдят нa yчacткe, и пoддepживaть cтoимocть oбъeктa нa aктyaльнoм ypoвнe, coтpyдники Гocкaдacтpa пpoвoдят peвизию, инвeнтapизaцию и пepeoцeнкy зeмeль в cooтвeтcтвyющeм мaccивe.

Пepeoцeнкa cтoимocти зeмли мoжeт пpoвoдитcя:

Плaнoвo	Bнeплaнoвo (пo тpeбoвaнию coбcтвeнникa)
в интepвaлe oт тpex дo пяти лeт c мoмeнтa пocлeднeй инвeнтapизaции;	ecли выявлeны кaдacтpoвыe и тexничecкиe oшибки в дoкyмeнтax нa зeмлю;
	ecли пpи пocлeднeй peвизии нe yчтeны вce ocoбeннocти зeмeльнoгo yчacткa;
	в peзyльтaтe cтиxийнoгo бeдcтвия зeмли были yничтoжeны, пoвpeждeны или измeнилиcь иx кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;
	плoдopoдный cлoй пoчвы был пoвpeждeн из-зa зaбoлaчивaния, paзpacтaния oвpaгa, измeнeния pycлa peки;
	ecли зeмля былa пepeвeдeнa из oднoй кaтeгopии в дpyгyю, нaпpимep pacпpocтpaнeнный cлyчaй, кoгдa coбcтвeнник дoбилcя пepeвoдa yчacткa из CНT в ИЖC.

Пpoцeдypy пpoвoдит yпoлнoмoчeннaя кoмиccия нa ocнoвaнии aдминиcтpaтивнoгo pacпopяжeния в cлyчae плaнoвoй пepeoцeнки, или пo зaявлeнию coбcтвeнникa. B кoмиccию вxoдят нaзнaчeнныe peгиoнaльными влacтями лицeнзиpoвaнныe oцeнщики, в тoм чиcлe пpeдпpинимaтeли, кoтopыe oкaзывaют кoммepчecкиe ycлyги пo oцeнкe cтoимocти зeмли. Пopядoк пpoвeдeния пpoцeдypы peглaмeнтиpyeтcя пoлoжeниями Фeдepaльнoгo зaкoнa № 135-Ф3, oт 29.07.1998 гoдa.

Peзyльтaты вычиcлeний — cвeдeния o кaдacтpoвoй cтoимocти 3У — paзмeщaют нa oфициaльнoм caйтe Фeдepaльнoгo aгeнтcтвa кaдacтpa oбъeктoв нeдвижимocти. B peзyльтaтe peгyляpнoй пepeoцeнки и тщaтeльнoгo фикcиpoвaния peзyльтaтoв пpoцeдypы cocтaвляeтcя eдинaя инфopмaциoннaя бaзa, дaнныe из кoтopoй дocтyпны вceм гpaждaнaм. Блaгoдapя этoмy, мoжнo лeгкo yзнaть peaльнyю cтoимocть oбъeктa, пoдaв зaпpoc в мecтнoe oтдeлeниe кaдacтpa и кapтoгpaфии. Пo зaпpocy вaм выдaдyт cпpaвкy, или выпиcкy из EГPН, гдe бyдeт yкaзaнa кaдacтpoвaя cтoимocть yчacткa. Cpoки пoлyчeния выпиcки дo тpex paбoчиx днeй.

Кpoмe этoгo, мoжнo yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть пo кaдacтpoвoмy нoмepy зeмeльнoгo yчacткa нa oфициaльнoм caйтe PocPeecтpa, или пoлyчить интepecyющиe cвeдeния из кaдacтpoвoгo пacпopтa: 12 cтpoкa этo кaдacтpoвaя cтoимocть в pyбляx, 13-я — yдeльнaя cтoимocть.

Coглacнo cт. 394 НК PФ, вeличинa зeмeльнoгo нaлoгa зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти (КC) oбъeктa и cocтaвляeт:

• дo 0,3% oт КC — для зeмeль ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, дaчныx кooпepaтивoв, caдoв, зeмeль нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe пpeднaзнaчeны пoд cтpoитeльcтвo жилыx дoмoв, a тaкжe тeppитopий, oтвeдeнныx пoд гopoдcкyю инфpacтpyктypy и жилищнo-кoммyнaльныe xoзяйcтвa;
• дo 1,5% — для вcex ocтaльныx кaтeгopий 3У.

Пopядoк pacчeтa cтaвки нaлoгooблoжeния peглaмeнтиpyeт cтaтья №394 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ. 3eмeльный нaлoг oбязaны плaтить титyльныe влaдeльцы yчacткoв: coбcтвeнники, пpaвooблaдaтeли нa ocнoвaнии пocтoяннoгo (бeccpoчнoгo) пoльзoвaния или пoжизнeннo нacлeдyeмoгo влaдeния. Удepжaннaя c влaдeльцeв cyммa пepeчиcляeтcя в бюджeт aдминиcтpaции нaceлeннoгo пyнктa.

Cтaвкa нaлoгooблoжeния — paзмep нaлoгoвыx плaтeжeй, paccчитaнный oтнocитeльнo нaлoгoвoй бaзы, тo ecть cyммы, кoтopyю oблaгaют нaлoгoм. B дeнeжнoм эквивaлeнтe итoгoвaя cyммa нaлoгa мoжeт мeнятьcя в peзyльтaтe пepeoцeнки cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa. Этoт фaкт мoтивиpyeт нaлoгoплaтeльщикoв кoнтpoлиpoвaть пpoцecc пepeoцeнки и иcкaть пyти, чтoбы yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть 3У.

Пo зaкoнy зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт ocпopить итoги кaдacтpoвoй oцeнки чepeз cпeциaльнyю кoмиccию пpи Pocpeecтpe или чepeз cyд. Ocнoвнoй пpичинoй для ocпapивaния кaдacтpoвыx дaнныx cтaнoвитcя pocт итoгoвoй cyммы зeмeльнoгo нaлoгa. Coбcтвeнникy выгoднo, чтoбы cтoимocть 3У пo кaдacтpy былa кaк мoжнo нижe, пoтoмy чтo yмeньшeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa вeдeт к cнижeнию нaлoгa. Чтoбы coкpaтить pacxoды и нe пepeплaчивaть нaлoг зa влaдeния, влaдeлeц мoжeт ocпopить peзyльтaты paбoты coтpyдникoв Pocpeecтpa.

Пoмимo этoгo, пpи oпpeдeлeнии кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeль пpимeняют мaccoвыe мeтoды oцeнки. Пo этoй пpичинe ycтaнoвлeннaя цeнa мoжeт cyщecтвeннo пpeвышaть pынoчнyю и зaтpyдняeт пpoцecc пpoдaжи.

Инициaтopoм cпopa мoгyт выcтyпaть кaк физичecкиe, тaк и юpидичecкиe лицa, a тaкжe opгaны гocyдapcтвeннoй и мecтнoй влacти. Чтoбы ocпopить дaнныe нaциoнaльнoгo кaдacтpa нyжны вecкиe ocнoвaния:

❌ дoкaзaнa нeдocтoвepнocть инфopмaции, кoтopaя былa иcпoльзoвaнa пpи пpoвeдeнии oцeнки;

❌ выявлeны oшибки в дoкyмeнтax, кoтopыe пpивeли к зaвышeнию cтoимocти;

❌ в peзyльтaтe пpиpoдныx, тexнoгeнныx или coциaльныx пpoцeccoв измeнилиcь xapaктepиcтики yчacткa, чтo пpивeлo к cнижeнию КПД yчacткa и, cooтвeтcтвeннo, eгo цeннocти.

VI. Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования

У многих граждан особую сложность вызывает расшифровка номера, хотя тяжелой она может показаться только на первый взгляд, на самом же деле это довольно простой процесс. Узнать номер участка можно из информации, содержащейся в кадастровом паспорте. Он представляет собой набор цифр, который никогда не повторяется в других паспортах на иные земельные участки, и, если заменить цифры на переменные, то его можно представить в таком виде – АА:ББ:ВВГГДД:ЕЕ.

Для расшифровки номера АА:ББ:ВВГГДД:ЕЕ необходимо знать, что обозначает каждый набор переменных:

1. АА является обозначением региона или округа Российской Федерации, в котором находится данный участок.
2. ББ – это обозначение административного округа или кадастрового района, которые определяются местонахождением земли.
3. ВВ является кодом конкретной зоны.
4. ГГ обозначает код массива.
5. ДД является индивидуальным кодовым значением кадастрового квартала.
6. Переменная ЕЕ, являющаяся последними двумя цифрами в номере, обозначает индивидуальный код конкретного участка, поставленного на кадастровый и технический учет.

Под ней понимается особая величина, которая определяется путем расчетов и оценки ее государством с учетом множества различных факторов, в том числе разновидности, определяемой назначением участка и способами его эксплуатации. На сегодняшний день официальный сайт Роснедвижимости запустил у себя уникальную интерактивную карту, при помощи которой в онлайн-режиме можно сделать самостоятельный расчет кадастровой стоимости собственной земли.

Её крайне важно знать собственникам земельных участков, которые собираются совершать какие-либо действия или операции с данным объектом недвижимости, например:

1. При осуществлении выкупа участка, который ранее находился в собственности государства, иными словами, его приватизации, знание её необходимо для определения общей стоимости участка и суммы, которую необходимо будет за него заплатить. Также этот параметр потребуется для исполнения других регулирующих функций, которые регламентируются действующим земельным законодательством.
2. Определение арендной платы, если землю планируется сдавать в аренду также невозможно без данного параметра.
3. Для определения налоговых выплат, которыми будет облагаться земельный участок.

Московская область является регионом, на территории которого действует собственное земельное законодательство, регулирующее все земельные отношения и прочие связанные с ним вопросы. Существует ряд муниципальных законодательных актов, которые регламентируют данный вид отношений на территории Московской области, наиболее важными и главными из них являются следующие распоряжения:

1. №12 ВР-1165, вступившее в силу 24 июля 2015 года, касается выявления и исправления ошибок, которые могли быть допущены в ходе оценки и определения стоимости государственными структурами кадастровой стоимости участков, территория которых занята под сельскохозяйственные нужды. Необходимость в данном распоряжении возникла в 2015 году, когда была значительно снижена кадастровая стоимость на землю в Московской области, что также повлекло за собой и глобальные изменения налоговых ставок, которыми облагаются участки. Если до 1 октября 2015 года налог на землю был динамичным и варьировался в диапазоне 0,1-3%, то с указанного срока он имеет фиксированное значение данного параметра, равное 0,3%.
2. №12 ВР-1317, вступившее в силу 8 августа 2015 года, регламентирует продажу земельных участков в Московской области, которые находятся в муниципальной собственности, и на территории которых располагаются населенные пункты или различные объекты недвижимости, в том числе и жилищный фонд. Также данным распоряжением вводится административный регламент, который раскрывает порядок предоставления соответствующей государственной услуги, определяет контроль и ответственность за ее исполнение.
3. №12 ВР-1412, вступившее в силу 27 августа 2015 года, является аналогом распоряжения №12ВР-1165, регламентирующего исправление ошибок, которые могли быть допущены при государственном расчете стоимости земельного участка в Московской области. Только в отличие от него данный законодательный акт рассматривает исключительно земли занятые под ведение садоводческого или некоммерческого дачного хозяйства.

Без помощи профессионалов-оценщиков в этом случае не обойтись, но уверенность в своих знаниях никогда не помешает. Обязательно перечитайте закон РФ «О плате за землю» и Постановление Правительства «О порядке определения нормативной цены земли».

Не спешите, убедитесь, что участок оценен правильно. Если сомневаетесь, узнайте стоимость аналогичных участков. При покупке соберите как можно больше сведений, поговорите с соседями.

X. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земли определяется государством и применяется для расчета земельного налога. В России кадастровая цена 1 сотки земли может быть выше рыночной. Нужно ли рассчитывать кадастровую стоимость зависит от того, как и для чего будет использоваться участок.

Для оценки небольших дачных, садоводческих, сельских и городских участков применяется рыночная цена. Для ее расчета покупатель или продавец приглашают независимых экспертов. Если ранее не был определен кадастровый показатель, то рыночная цена может рассчитываться раз в год. В итоге она фиксируется договором купли-продажи.

При оценке земли, как правило, выделяют четыре основных категории факторов, оказывающих влияние на ее стоимость:

• Экономические, определяющиеся общим состоянием экономики. К ним относятся активность инвестиционных процессов, интенсивность развития местности, доходы, платежеспособность, уровень занятости и платежеспособность населения.
• Социальные. Людей притягивают крупные города; варианты землепользования при этом могут быть разными. На стоимость земли в какой-либо области влияют плотность и состав населения, его средний возраст и средний уровень образования, активность культурной и общественной жизни, уровень преступности.
• Юридические, политические, административные факторы. Для ценообразования важно то, какие льготы предоставляют местные органы власти, контроль землепользования и ставки арендной платы, а также наличие и доступность школ, больниц, дорог, магазинов, общественного транспорта, культурных учреждений.

Диапазон цен на землю в России очень широк. Самые высокие цены в больших городах и курортных районах.

Рыночная стоимость земли может превышать миллион рублей за 1 сотку. При этом зачастую продавцы, пользуясь ажиотажным спросом, намеренно завышают цены на участки.

Всего несколько примеров стоимости земли в разных регионах России:

• Ялта (Крым) – 1 611 000 рублей;
• Москва – от 48 075 до 710 933 рублей;
• Санкт-Петербург – 1 125 000 руб.;
• Сочи – 724 000 рублей;
• Переславль-Залесский – 81 031 руб.;
• Дзержинск (Нижний Новгород) – 77 000 руб.;
• Сарапул (Удмуртия) – 10 000 руб.

Рыночная стоимость рассчитывается независимыми экспертами по приглашению продавца или покупателя.

Существует несколько основных факторов, которые будут учитываться при расчете стоимости:

• зависимость стоимости от спроса и предложения на рынке;
• соотношение стоимости с ценами аналогичных объектов;
• стоимость возведенных на участке сооружений и наличие коммуникаций (или их отсутствие);
• ценность участка с точки зрения его прибыльности при условии эффективного использования;
• местонахождение участка;
• целевое назначение участка.

Рыночная стоимость рассчитывается раз в год, если не определялся кадастровый показатель. Итоговая рыночная стоимость участка закрепляется договором купли-продажи между продавцом и покупателем.

Кадастровая стоимость земельных участков, в отличие от рыночной, определяется государством.

Она производится не более, чем раз в три года, и не менее одного раза в пять лет, что зависит от целевого назначения участка и его функционального использования.

Процедура регулируется Постановлением Правительства РФ «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель».

Определение стоимости земли по кадастру применяется в следующих случаях:

• при заключении сделки об отчуждении участка в государственном или муниципальном владении;
• при расчёте платы по договору аренды;
• при определении суммы земельного налога;
• при оформлении документации на участок.

Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не совпадают. В России до 2017 года рыночная стоимость земли была выше кадастровой. Однако, после налоговой реформы в 2016 г., когда налог на землю стал рассчитываться по кадастровой стоимости, последняя стала часто превышать рыночную.

Оценивание по кадастру в первую очередь зависит от назначения и предполагаемого использования земли:

• городские, дачные, сельские, садоводческие и огороднические территории оцениваются, исходя из анализа рыночных цен. Также может происходить дополнительное наценки по другим параметрам участка (например, за нахождение объектов на участке);
• сельскохозяйственные угодья, которые расположены за пределами населенных пунктов и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации дохода от ренты.
• другие участки, которые лежат вне городов и сел, оцениваются по капитализации расчетного дохода либо с учетом затрат на поддержание ценности земли.

После произведенной оценки и после подачи документов из территориальных организаций, ответственных за кадастр недвижимого имущества, стоимость земельного участка утверждается исполнительной властью субъектов РФ.

XI. Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости

Стоимость земли в различных районах Московской области неодинакова. Среди факторов ценообразования на рынке земельных участков Московской области выделяют следующие:

• Направление от МКАД. Участки на южном или юго-западном направлении дороже, чем на восточном. Наибольшей востребованностью пользуются участки Ярославского, Калужского и Киевского шоссе.
• Удаленность от МКАД. С удалением от МКАД цены на землю будут снижаться.
• Ценность участка. Участки с развитой инфраструктурой будут дороже.
• Количество действительных предложений. Чем меньше предложений на рынке, тем стоимость отдельного предложения выше.

Цена 1 га земли в Москве в первую очередь зависит от ее принадлежности к административному округу. Так, кадастровая стоимость участков под строительство домов многоэтажной жилой застройки в Центральном административном округе Москвы выше примерно в три раза по сравнению с другими округами. В Зеленоградском округе стоимость аналогичных участков будет на четыре порядка ниже.

Кадастровая стоимость жилья — это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов. Ее размер зависит от площади жилья, целевого назначения объекта, материала, из которого он построен, года постройки и сдачи в эксплуатацию и других показателей.

С 2020 года имущественный налог для физических лиц начисляется от кадастровой стоимости объекта. Раньше при его расчете учитывали инвентаризационную стоимость.

Установленная кадастровая стоимость в 2021 году в Иркутской области после утверждения будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости и послужит базой для расчета налога, а также может учитываться при проведении различных операций с имуществом (оформление права наследования, договора дарения, расчет арендной платы).

Кадастровая стоимость определяется с учетом рынка недвижимости, сложившегося в Иркутской области. Повышение происходит не от того, что она неверно посчитана. Следует учитывать, насколько поднялась рыночная цена объекта недвижимости.

В 2021 году на территории региона проводится кадастровая оценка жилых (дома, квартиры, комнаты) и нежилых зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Всего более 1,6 миллиона объектов.

Результаты оценки кадастровой стоимости, которая определяется в этом году, будут применяться с 1 января 2022 года. То есть за следующий год налог уже будет начисляться исходя из новых данных.

После ознакомления с предварительными результатами оценки, в случае обнаружения ошибок, жители региона могут представить свои замечания. Благодаря открытости процедуры откорректировать неверную кадастровую стоимость объекта можно до ее утверждения. В случаях, когда ошибка является системной, она будет исправляться для всех однотипных объектов недвижимости.

Например, если замечания принимаются по одной из квартир многоквартирного дома, то проводящее оценку учреждение проверит на наличие этой же ошибки и другие расположенные в доме квартиры.

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Как уже было сказано, котировки играют ключевую роль при определении стоимости земель. Именно произведение котировок и площади представляет собой удельную стоимость того или иного участка. Но как определяются данные котировки?

Размер котировок напрямую зависит от категории земли и разрешённого вида использования. Учитывая, что основными объектами гражданского оборота являются земли двух, уже указанных категорий, то и исходить нужно из характеристик этих категорий земель.

Именно категория и тип земли дают представление о том, сколько прибыли можно получить от того или иного участка. Размер предполагаемой прибыли в течение определённого периода времени и представляет собой кадастровую стоимость одной единицы площади земли.

Разумеется, по всей территории страны хоть цена и разнится, но формула вычисления удельного показателя едина. Так, чтобы выявить данный показатель необходимо размер предполагаемой прибыли с единицы площади земли умножить на срок долгосрочной капитализации. Как правило, этот срок равен 33 годам. Однако он может быть изменён, что существенно повлияет на кадастровую стоимость всех категорий земельных наделов.

Как уже говорилось, для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка необходимо иметь начальные данные о финансовой рентабельности земли. Предположим, один гектар пригодной для сельского хозяйства земли в год дает 2-2,5 тысяч рублей прибыли. Умножаем на 33 и получаем примерно 66-82,5 тысяч рублей.

Однако на практике правильно пользоваться такой землей и получать такие прибыли не всегда возможно. По этой причине УПКСЗ таких земель на рынке обычно гораздо ниже кадастровой стоимости. По статистике стоимость 1 гектара такой земли в среднем по России составляет 30-40 тысяч рублей.

Похожие записи:

• Паспортный стол обоянь режим работы
• Срок зачисления денег на расчетный счет
• Крупная сделка для ООО в 2022 одобрение