Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее уменьшать срок или сумму ипотеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для того, чтобы не сломать вам голову — придуман аннуниентный платеж, в рамках которого ваш график погашения +/- состfвлен так, что сумма гашения каждый месяц одинакова, но вы тело кредита сначала почти не гасите.
Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.
В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.
Ошибка №3 — погашать когда появятся деньги любыми суммами.
Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.
Эту выгоду несложно проверить. Большая часть ипотечных кредитов сегодня выплачивается аннуитетными платежами – когда ежемесячный взнос одинаковый на протяжении всего срока кредитования, но внутри этого взноса соотношение основного долга и процентов по кредиту разное. В первые годы заемщик гасит преимущественно проценты, в последние годы – основной долг.
Эти данные подтверждают то, о чем говорят эксперты: россияне стремятся как можно быстрее выплатить ипотеку, которую берут на большой срок. Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.
Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку.
Получается, на следующий месяц после оплаты вы отдадите на 2117 рублей меньше, а последний платеж сократится на 896 рублей, при этом общая переплата уменьшится на 71267 рублей.
Последнее касается тех случаев, когда оформив заем, клиент имеет право в течение двух недель отказаться от соглашения и вернуть деньги обратно. Иногда кредиторы пытаются пресечь это, прописывают условия договора, которые суд считает незаконными. Есть и другие положения, которые защищают права заемщиков, как потребителей.
Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.
Если при дополнительном внесении средств выбрать вариант «на уменьшение срока», то вы будете ежемесячно выплачивать ту же сумму, что прописана в договоре, но уже не десять лет, а, например, девять. Количество «освободившихся» месяцев будет зависеть от того, когда и какую сумму вы внесете. В первых платежах большая доля вносимых средств покрывает проценты, которые начисляются на оставшуюся задолженность: чем меньше долг, тем меньше будет переплата.
Далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита является разумным решением. Так, не стоит торопить события в эпоху галопирующей инфляции. С удорожанием товаров, работ и услуг меняется покупательская способность рубля. Размер вознаграждений по трудовым и гражданско-правовым соглашениям тоже увеличивается.
Чтобы реструктуризировать кредит, снизить финансовую нагрузку, заемщик может воспользоваться одной из предлагаемых ему программ. Некоторые из них предусматривают уменьшение срока кредитования, другие – увеличивают его за счет снижения размера ежемесячного платежа. В чем преимущества и недостатки каждого из них – об этом и не только ниже.
Взяв жилищный кредит, гражданин имеет право в любой момент закрыть обязательства перед финансовой организацией. Если досрочное погашение выполняется частично, происходит пересмотр условий закрытия обязательства. Клиенту могут предложить уменьшить срок погашения кредита или скорректировать размер платежа. Выбор оказывает влияние на выгодность досрочного погашения.
Помимо этого, важна сумма досрочного погашения и дата внесения платежа, а также финансовая стабильность и возможности заемщика. Каждый случай индивидуален, а поэтому, прежде чем принять решение, нужно внимательно разобраться в нюансах каждого из способов досрочного погашения.
Чтобы ускорить закрытие обязательств, клиент может начать ежемесячно вносить большую сумму, чем указано в договоре. Переплата идёт на закрытие основной части долга. При этом величина платежей не меняется.
Дело в том, что нужно учитывать график погашения кредита: аннуитетный, где сумма платежа не изменяется на протяжении всего срока кредитования, или дифференцированный, при котором каждый последующий платеж меньше предыдущего.
Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.
Большинство заемщиков выбирают максимальный срок кредита, чтобы снизить обязательный ежемесячный платеж и обезопасить себя на случай непредвиденных обстоятельств. Так, при сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит условные 10 тыс. рублей, а при сроке пять лет – уже условные 40 тыс.
Банки позволяют заемщику самому выбирать, каким образом изменить условия при частично досрочном погашении жилищного кредита: сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты. Экономически выгода этих параметров не равнозначна.
Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.
Объемы жилищного кредитования в России растут год от года, а вместе с ними – и число желающих сделать досрочные выплаты.
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду.
Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Деньги обесцениваются. Стремясь избавиться от задолженности, граждане не учитывают фактор инфляции. Показатель находится на высоком уровне. Доходы индексируются. В течение 5 — 10 лет они вырастают в 2-3 раза. Сумма кредита остаётся неизмененной. Однако фактический размер долга снизится в несколько раз.
Норма позволяет вернуть кредитору деньги до истечения договора при условии уведомления за 30 дней. Меньший период может устанавливаться соглашением сторон. Правило применяется только к некоммерческим займам.
Принимая решение о досрочном погашении ипотеки, необходимо обратить внимание на алгоритм расчета ежемесячных взносов.
Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах
Инженер Ромашкин берет ипотечный кредит на сумму 2 500 000 рублей сроком на 25 лет в Сбербанке РФ. Годовая ставка составляет 8 %. Ежемесячный платеж будет равен 19 552,02 рубля.
Получили экономию всего 257 тысяч рублей, то есть почти на полмиллиона меньше. Но ежемесячный платёж сократился с 31 тысячи до 28 тысяч рублей. Если продолжать платить в месяц прежнюю сумму, то есть 31 146 рублей, получим ту же самую экономию и тот же самый срок, что и в первом варианте.
Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.
Поэтому, я думаю, нет никакого смысла в том, чтобы уменьшать срок погашения, если только вы не закрываете ипотеку полностью. Если ежемесячный платёж комфортен, то лучше отправить деньги куда-то «на сбережения»: положить на депозит или как-то безопасно инвестировать.
Лучше прибегать к методу в первые месяцы расчёта по ипотеке. Дело в том, что начальные платежи в основном перекрывают проценты. При этом долг остается неизменным.
Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть разные методы избавления от кредита, некоторые из них можно назвать недобросовестными, потому что применяются вразрез взятым на себя заемщиком обязательств. Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.
Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.
Заемщик при внесении внеочередного платежа может выбрать между уменьшением срока ипотеки и снижением планки ежемесячной выплаты за счет внесенных денег.
Где взять деньги на досрочное погашение
Чтобы убедиться наглядно, какой вариант лучше – уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж, рассчитаем сумму на конкретных примерах. Они условные, к ним нужно учитывать и нагрузку на семейный бюджет, жизненные обстоятельства, другие факторы (экономические условия, девальвация национальной валюты и т.п.).
Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Если клиент хочет уменьшить сумму платежа, срок кредитования останется прежним. Произойдет пересчет процентов с учетом нового остатка. В результате выплаты изменятся в меньшую сторону. Воспользоваться способом рекомендуется в следующих ситуациях:
- Финансовое благосостояние гражданина нестабильно. Присутствует риск ухудшения. Уменьшение величины выплат позволит преодолеть возникший кризис и снизить вероятность возникновения просрочек по ипотеке.
- Присутствует возможность досрочного погашения, но только небольшими суммами. Выполнить манипуляцию можно неоднократно.
- Под конец срока закрытия ипотеки у клиента появилась возможность внести крупную сумму, и в дальнейшем могут появиться расходы на другие нужды.