Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод сельхоз земель в ИЖС 2022 в домодедово». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
5. Дополнительные права региональных властей
Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.
Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:
- прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
- резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю
По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент:
- зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель
- это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются
- необходима поддержка инициатив граждан в создании и развитии деятельности КФХ с приемлемыми для них условиями предоставления сельхозземли
С учётом того, фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на сельхозземлях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:
- не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
- будут застроиваться фермерскими домами
Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года
Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, какого рода объекты можно разместить на участке, а какие нельзя. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.
Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как следует из названия, этот вид разрешенного использования позволяет разместить на участке жилой дом. Также допустимо строительство хозяйственных построек, гаражей и выращивание сельхозпродукции для личных нужд.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?
Да, но для этого придется поменять категорию земель с сельскохозяйственных на земли населенных пунктов. Данная процедура достаточно трудоемка и требует значительного количества согласований.
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
- сельскохозяйственного предназначения;
- населенных пунктов;
- специального назначения;
- особых, находящихся под охраной территорий (объектов);
- лесного и водного фонда;
- запаса.
Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.
Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения.
Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.
Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя.
ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.
Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:
- основной;
- условно-разрешенный;
- дополнительный.
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования.
Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение.
Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:
- копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
- выписки из ЕГРП;
- заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
- расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
- свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.
Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста.
Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования.
От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.
Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции.
Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:
- Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
- Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.
Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.
Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.
Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.
- земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
- если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
- стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
- перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.
Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:
- земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
- ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
- участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
- иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.
Дом, построенный на земле для ведения сельского хозяйства, не может быть оформлен отдельным объектом. Его нельзя продать или заложить, так как он будет лишь хозяйственной постройкой на земельном участке.
Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.
Не нужно менять назначение, если:
- земля с пометкой ЛПХ находится в границах населённого пункта, а не за его пределами;
- дом уже построен, и он отвечает всем требованиям, предписанным для жилых домов.
При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС: как перевестив 2022 году
Полный пакет документов, состоящий из просьбы о переводе и сопроводительных бумаг, передаётся в местную администрацию. На рассмотрение уходит до двух месяцев. При необходимости заявителя могут вызвать для личного обсуждения вопроса. Вызов придёт по почте, и заявитель должен будет явиться с аргументами в пользу своего намерения. От убедительности и полноты информации во многом зависит решение администрации.
Отрицательный ответ направляется по почте с обоснованием отказа.
За положительным решением нужно явиться лично, чтобы получить постановление с официальными печатями и подписями.
Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.
Сделать это можно:
- в Росреестре лично;
- направив в Росреестр заказное письмо;
- через многофункциональный центр.
Заканчивается процедура перевода участка из категории сельхоз в категорию ИЖС получением свежей выписки из ЕГРН с обновлёнными данными.
Сроки процедуры по смене категорий
Законом предусмотрен срок 1-3 месяца со дня подачи ходатайства в муниципалитет. Если ответом будет однозначный отказ, информация об этом станет доступна уже через 30 календарных дней. Отказ можно обжаловать.
В случае положительного решения получить постановление можно через 2-3 месяца после первого обращения. Само постановление готовится до 10 рабочих дней. Регистрация в кадастре займёт ещё около 10 дней.
Главные положения законодательной базы, рассматривающие данный вопрос, находятся в законе Земельного кодекса (№ 172). Согласно ему, покупаемый надел земли уже должен быть закреплен за определенным населенным пунктом. Укажите причины перевода участка. Обозначьте мотивы своего намерения. Для этого обратитесь в соответствующие органы местной власти.
При проведении анализа кадастровой стоимости можно определить самый дорогой надел земли – это территория сельскохозяйственного назначения. Таким образом, вопрос обоснования такого перевода является очень важным и серьезным. Решить проблему также помогут другие документы, например, Градостроительный кодекс РФ. В нем указаны все особенности подобных переводов и причины, по которым это сделать будет невозможно.
В случае расположения угодья за границей имеющейся отрасли, перевод проводят после проведения процедуры межевания.
Подобный процесс возможен, когда:
- территория расположена недалеко от населенного пункта. Причем такое размещение согласовывается с генеральным планом функциональных участков;
- планирование вышеуказанных наделов производится в качестве специального назначения с целью развития города или поселка.
Таким образом, перевести участок земли вполне реально только при определенных условиях, для этого не должно быть никаких преград.
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
В России земельные наделы, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, имеют наибольшую кадастровую цену. Не трудно подсчитать сумму пошлин, которую получают согласно вышеуказанной стоимости. Таким образом, при переводе надела земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС значительно уменьшается доход бюджета страны. Поэтому решение проблемы в пользу заявителя в данном случае не всегда является выгодным государству. Более результативным считается разрешение ВРИ, которое не ведет к смене категорий.
В ценовую политику перевода земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд, входят:
- затраты, связанные с получением различных справок и выписок;
- оплата проведенной экспертизы;
- оплата проектов и связанной с ними документации;
- оплата регистрационных услуг;
- компенсационные выплаты в размере 30% от кадастровой стоимости.
Цена процедуры перевода зависит от размера территории и затрат, которые непосредственно связаны с получением ходатайства, обоснованием необходимости изменения категории. Выгодна ли процедура, определите в индивидуальном порядке.
Перевод земельного участка из одной категории в другую осуществляется на платной основе. Цена может варьироваться в пределах 50-20 тысяч рублей. Иногда сумма превышает указанный диапазон.
В большинстве случаев перевод земельного надела из категории сельхозназначения в ИЖС является очень трудной задачей. С чем это связано? В первую очередь, с ценностью всех земельных участков, которые используются для сельскохозяйственных нужд. Поэтому изменение категории приводит к уменьшению территории сельскохозяйственных угодий, что понижает доходы бюджета.
Объясните причину решения о переводе земли как можно подробно. Для этого понадобятся действительно веские аргументы. Не забудьте о государственном налоге, который придется заплатить для проведения процедуры. Немаловажную роль при переводе земельного надела сельхозназначения в категорию населенных пунктов играет место расположения рассматриваемого участка.
Такой перевод возможен лишь в случае его границы с городами, селами, или их нахождения в резерве для расширения конкретного населенного пункта. Все другие варианты изменения категорий органами власти рассматриваться не будут.
В некоторых случаях в процедуре перевода земли может быть отказано. Все положения, связанные с данным вопросом, регламентированы законодательной базой РФ.
Выделяют такие причины отказа:
- существование определенных запретов на изменение категории;
- наличие отрицательных выводов экологической экспертизы;
- не соответствие целевого назначения земельного угодья землеустроительной документации.
Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.
Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.
Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.
Как правило, это:
- Подача ходатайства лицом, не имеющим на это юридического права.
- Представлен неполный перечень сопроводительных документов или их форма противоречит требованиям действующего законодательства.
Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.
По действующему Земельному кодексу РФ возможен перевод некоторых категорий земель в категорию населенных пунктов с последующим установлением для них ВРИ в виде ИЖС. Специалисты «КБ – Недвижимость» успешно решают вопросы, связанных с переводом к ИЖС от:
- Земель сельскохозяйственного назначения, отведенных для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства. Необходимо, чтобы земли соответствовали ряду условий, то есть не возникало противоречий с актуальными ограничениями, установленными на законодательном уровне.
- Участков, которые относятся к созданным СНТ, расположенных вне населенных пунктов. Обратите внимание: все участники товарищества должны дать согласие на проведение соответствующей процедуры.
- Любых участков, примыкающих к населенному пункту/его непосредственным границам, и включенных в перечень земель, которые впоследствии будут использоваться для расширения территории определенного населенного пункта со сменой категории.
Как правило, за помощью в вопросах перевода земли под ИЖС к специалистам «Кадастрового Бюро – Недвижимость» обращаются, если:
- На участке земли планируется возведение дома, в котором собственник участка будет проживать на постоянной основе совместно с членами своей семьи.
- Земельному участку, а также дому, расположенному на нем, должен быть присвоен почтовый адрес.
- Планируется включение земельного надела в зону населенного пункта, к которому он присоединен, т.к. он входит в фонд земель перспективного развития территории определенного населенного пункта.
Эксперты «КБ – Недвижимость» осуществляют перевод земли под «ИЖС» комплексно, что позволяет клиенту экономить не только временные, но и финансовые ресурсы. Специалисты компании выполняют работы «под ключ», то есть берут на себя все заботы по:
- Проведению межевания участка. Это необходимо для определения его границ, а также узловых точек.
- Подготовке пакета бумаг, которые обосновывают необходимость проведения мероприятий по переводу земли в ИЖС.
- Отправке соответствующего заявления в уполномоченное подразделение местной администрации.
- Сбору, оформлению и предоставлению документов, которые необходимы для подтверждения обоснованности просьбы, обозначенной в заявлении.
- Получению ответа от местных органов власти.
- Оформлению соответствующих документов на земельный участок в Росреестре, то есть внесение изменений в ЕГРН, получение обновленной выписки.
Следует понимать, что каждый случай индивидуален, и зачастую сложности, возникающие при прохождении процедуры по переводу, невозможно предугадать. Но при обращении в «КБ – Недвижимость» вы можете быть полностью уверены в положительном исходе всего мероприятия, так как ваши интересы будут представлять эксперты с многолетним опытом работы.
Инициатором изменения категории земельного объекта может быть только его собственник.
Процедура присвоения участку статуса ИЖС состоит из нескольких этапов:
- Подготовка пакета необходимых документов.
- Составление и подача ходатайства в органы местного самоуправления.
- Рассмотрение заявления. Отказ в принятии ходатайства возможен только в двух случаях: документы поданы неуполномоченным лицом или они не соответствуют требованиям законодательства. При отсутствии данных нарушений ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев.
- Направление заявителю акта с изложением результатов принятого решения. Возможны два варианта: отказ в удовлетворении ходатайства или разрешение на изменение категории участка.
Пакет документов, прилагаемых к ходатайству, может различаться в зависимости от требований местного законодательства. Но существует перечень справок, которые потребуются в любом случае:
- паспорт собственника земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на участок земли и расположенные на нем постройки;
- кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
- выписка из ЕГРН.
В стоимость получения акта об изменении статуса участка входят следующие расходы:
- плата за регистрацию и внесение соответствующих изменений в кадастр — 1 500 рублей;
- затраты на оформление справки из Росреестра — 500 рублей;
- оплата услуг нотариуса — зависит от ценовой политики каждого отдельного региона и конкретной нотариальной конторы;
- оплата услуг геодезиста — от 10 000 до 50 000 рублей;
- компенсация прибыли, недополученной государством — до 30 % от суммы кадастровой оценки.
Ответ о результатах рассмотрения ходатайства направляется собственнику участка в течение 14 дней после принятия соответствующего решения. В случае отказа в удовлетворении просьбы заявителю должны быть предоставлены четкие обоснования.
Если по ходатайству принято положительное решение, собственнику земли вручается акт об изменении категории и вида разрешенного использования участка.
Документ должен содержать следующую информацию:
- характеристики и кадастровый номер участка (сведения должны соответствовать данным правоустанавливающих документов на землю и кадастрового паспорта);
- основания для внесения изменений;
- наименование бывшей и вновь присвоенной категорий участка и его вида разрешенного использования.
Изменения, указанные в акте, вступают в силу после внесения соответствующих данных в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может длиться до 2 месяцев со дня принятия решения. О ее завершении собственник участка должен быть уведомлен. После получения данного извещения владелец земли имеет право начать строительство жилого дома на участке, получившем статус объекта, предназначенного для ИЖС.
Существует ряд причин, по которым в смене статуса земли сельскохозяйственного назначения может быть отказано. Как правило, перевести земли сельхозназначения под ИЖС не удается, если:
- участок расположен в отдалении от населенных пунктов и не граничит с ними;
- перевод земли в категорию ИЖС противоречит генплану;
- объект относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда.
Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает:
- огородничество и садоводство;
- фермерское (крестьянское) хозяйство;
- строительство коттеджей и дач;
- личное подсобное хозяйство.
Использование сельскохозяйственных земель должно быть целевым.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2021
Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно перевести ее из сельскохозяйственной категории в разряд ИЖС. Физическому лицу чаще всего приходится сталкиваться с переоформлением дачного участка. Переход земли в другую категорию расширяет возможности для строительства и снимает ограничения, которые действуют на территориях сельскохозяйственного назначения.
При положительном решении местных властей собственник получает акт, в котором фиксируется факт перевода со снятием ограничений в использовании. Соответствующая информация направляется в органы, занимающиеся учетом муниципальных земель, картографии и кадастра.
Земли сельскохозяйственного назначения регулируют:
- Земельный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
- Градостроительный кодекс РФ.
- Закон о регистрации прав на имущество.
Законом установлен порядок того, какие земли принадлежат к сельскохозяйственным, что на этих землях разрешено, а что запрещено выращивать, делать и возводить, а также об особенностях пользования этими землями.
С 2014 года были изменены законодательные акты о земле сельскохозяйственного применения в части совершения сделок и регистрации прав, а также наиболее существенные изменения следующие:
-
Уточнен более подробно принцип изъятия земель из собственности физического или юридического лица:
- Если применение земли сельсхоз назначения нарушает установленные закон, то есть физическое или юридическое использует ее не по назначению, тем самым причиняет вред экологической обстановке либо уменьшение плодородности земли.
- Если применение земли сельхоз назначения на самом деле владельцем используется не для целей выращивания плодовых, овощных и других видов культур, а для других целей, а также срок использования более 3 лет со дня приобретения. Но есть нюанс, который увеличивает срок использования – это два года, в которые сельхоз земли могли бы подготавливаться для выращивания плодов и овощей и в случае стихийных бедствий и форс-мажорных обстоятельств, срок продлевается.
- Увеличена жесткость ответственности за неисполнение требований и предписаний о правильном использовании земли, что прописано в соответствующем кодексе об административных правонарушений и наказывается штрафами.
Новыми законодательными актами облегчен вариант перевода земель из одной категории в интересующую другую.
Для быстрого и грамотного оформления документации следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет в самые короткие сроки произвести данную процедуру по переводу земель их сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Так как если вы сами будете перевод землю, будет потрачено больше времени и сил.
Во всех документальных действиях есть как положительные, так и отрицательные стороны. Если для строительства дома нужны одни факторы, для возведения овощей и плодовых деревьев – другие факторы, для фермерского хозяйства – третьи.
Итак, при изменении категории в ИЖС у вас сразу появляется:
- преимущества при продаже (такие участки стоят на рынке дороже);
- свободно можете строить дом и прописываться в нем;
- уменьшается налог на недвижимость.
Однако:
- процедура перевода составит от 3 до 7 месяцев;
- невозможность использования в коммерческих целях;
- обязательное использование участка в соответствии с его целью по закону.
Перевод земель из сельхозназначения в ИЖС — подробная инструкция
Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.
Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.
Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.
Процедура перевода земли, в любом случае, отнимет время и потребует юридической подготовки. Собственнику, возможно, придется консультироваться у специалиста. Так или иначе, перевести с/х землю в ИЖС всегда выгодно, даже для последующей перепродажи объекта.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.
ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.
Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.