Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок недвижимости Московская область в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.
Недвижимость в 2022 году и прогноз цен на вторичку и новострой
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
Профессиональное инвестирование для физических лиц
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
Во всех городах России ситуация разная, ведь стоимость квадратного метра определяет множество факторов. Год подходит к концу, а значит самое время подводить предварительные итоги. Мы собрали данные о стоимости одного жилого квадратного метра в годовой динамике, которые актуальны для семи крупнейших городов Российской Федерации.
Такой простой подход позволяет получить четкую картинку общей ситуации.
Первичный рынок:
| Цена (руб./м кв.) | Динамика за год | |
| Москва | 326 126 | +17,16% |
| Санкт-Петербург | 170 853 | +26,35% |
| Сочи | 266 363 | +79,71% |
| Новосибирск | 91 422 | +34,9% |
| Екатеринбург | 88 961 | +16,23% |
| Челябинск | 47 835 | +20,27% |
| Нижний Новгород | 103 591 | +33,5% |
Эксперты высказывают разные точки зрения, но сходятся в одном: ждать снижения цен на недвижимость в следующем году не стоит. Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко прогнозирует, что рост цен на жилье в следующем году стабилизируется и станет сопоставим с уровнем инфляции. По мнению эксперта, причиной нынешней ситуации с ростом цен служит нехватка предложения, инфляция и инвестиционная составляющая.
«Думаю, в следующем году мы увидим рост цен на жилье в районе инфляции», – считает Мутко.
Ранее многие покупатели стремились быстрее стать собственниками нового объекта и не отказывались платить завышенную цену. Теперь рост числа предложений и постепенная стабилизация экономики изменят ситуацию кардинально.
Буквально в 2020 году сделок на вторичном рынке недвижимости заключалось гораздо больше, так как россияне скупали буквально всё. Активно используя такую обстановку, продавцы постоянно поднимали цены и не соглашались ни на какой торг. Покупатели, в свою очередь, стремились обезопасить свои накопления от девальвации, вкладывая их во вторичную недвижимость.
На стабилизацию ситуации на рынке вторичного жилья может потребоваться более года. Владельцы такой недвижимости не очень охотно идут на снижение цен и не торопятся избавиться от собственных активов. В связи с этим специалисты сходятся во мнении, что средний ценник на вторичку не снизится, в отличие от количества сделок на фоне несовпадения запросов продавцов и потенциальных покупателей.
Спустя некоторое время цены могут пойти вниз благодаря торгу и скидкам, но этот процесс займёт достаточно длительное время. Несмотря на всё это, дальнейшего повышения цен на вторичку не ожидается, так как высокая конкуренция предотвратит необоснованный рост цен на вторичное жильё со стороны собственников.
Наиболее вероятным сценарием специалисты видят снижение цен на вторичную недвижимость в 2022 году на 5%. Поначалу ситуация будет зависеть от количества предложений и уровня спроса, а также готовности продавцов к торгу. Затем ожидается окончательная стабилизация ситуации.
Вторичный рынок загородных домов получил новое дыхание на фоне пандемии. С самого её начала был зафиксирован рост спроса на аренду объекты за пределами городской местности. Теперь можно говорить о том, что эта тенденция сменилась стремлением людей стать владельцами частного дома. Всё больше россиян начинают задумываться о таком приобретении.
Изоляция на лоне природы имеет существенные преимущества по сравнению с уединением в городской квартире. В связи с этим спрос на коттеджи, дома и дачи в случае очередных волн эпидемии будет продолжать расти.
Аналитики ожидают рост цен на элитное жилье Москвы и Петербурга в 2022 году
По оценкам экспертов, темп роста недвижимости в течение 2 лет замедлится и будет поставлять примерно тот же процент, что и инфляция. Цены все равно продолжат расти. И это тенденция не только в России, но и во всем мире.
Не стоит забывать, что сейчас стройматериалы сильно подорожали, что-то в 2-3 раза. Девелоперы вряд ли будут что-то строить в убыток себе, поэтому существенного падение цен в ближайшее время можно не ждать. Теперь стройка — это дело дорогое.
За последние полгода количество просрочек по ипотеке снизилось до 0,7%. Таким образом, лишь 1 из 150 ипотечников имеет задолженность. Годом ранее этот показатель составлял 1%.
О не падающем рынке можно также судить по Москве. Темпы реновации в Москве увеличились более чем в 3 раза. Более 500 площадок осваивается прямо сейчас.
Ситуация с новостройками в столице и других крупных городах страны пока не слишком плохая, в отличие от вторичного рынка. Новая ставка по ипотеке – 6,5% должна не только поддержать существующий спрос, но и увеличить его. Под лимит в 8 млн. р. подпадает 25% квартир в новостройках столицы и более 50% в других городах, поэтому покупатели легко могут найти подходящее жилье в каждом регионе страны. С другой стороны многие граждане опасаются сокращений на работе, поэтому стараются не брать лишних долговых обязательств. В 2022 году новые квартиры могут подешеветь, если кризис будет продолжаться еще несколько месяцев. В этом случае восстановление уровня спроса докризисного периода ожидается к 2 половине следующего года.
Спрос на недвижимость имеет минимальные показатели, как и в 2015 г. после стремительного скачка валюты. В свете сегодняшних событий часть населения может приобрести недвижимость с целью сохранения сбережений. Но в длительной перспективе ожидается существенное снижение спроса, поэтому квартиры вторичного рынка в 2022 году, скорее всего, не подорожают, а упадут в цене. Часть продавцов отзовет свои предложения, в связи с отсутствием спроса и невозможностью продать жилье по приемлемой стоимости.
Кроме этого новостройки продолжат отбирать часть покупателей у вторичного рынка. В будущем году их будет порядка 5%. Данный показатель застройщики могут регулировать, внося выгодные предложения, но на формирование цен и темпы продаж данный фактор не окажет решающего влияния. С большой вероятностью рынок ожидает повторение сценария 2014-2015 гг. с медленным уменьшением стоимостных показателей.
Влияние кризиса на рынок дорогостоящей недвижимости не столь существенный. Постоянный рост стоимости элитных квартир наблюдается с 2017 г. По прогнозам экспертов подорожание продолжится и в 2022 году, не только в Москве и СПб, но и в других крупных городах. Увеличение цен неизбежно из-за роста себестоимости новостроек. В элитном секторе доля зарубежных материалов и оборудования достигает 15%. А существующая пандемия уже повлияла на объем поставок продукции из-за границы.
Прошлый год был одним из лучших в истории загородного рынка. Пандемия вызвала как минимум три волны ажиотажного спроса. В апреле в стремлении уехать из города любой ценой были арендованы все пригодные для жизни загородные дома. Затем наступил период эмоциональных покупок. «Летом возник ажиотажный спрос, когда скупили практически все ликвидные варианты», — вспоминает ситуацию на рынке Ленинградской области гендиректор ГК “Омакульма” Виолетта Басина. «Сначала за неделю-полторы раскупили все готовые дома в поселках. Потом те, что были в состоянии white box, то есть с предчистовой отделкой. Затем стали приглядываться к домам с высокой степенью готовности. В это время не продался только откровенный неликвид», — описывает ситуацию на подмосковном рынке заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. Третья волна ажиотажного спроса прокатилась осенью.
Следствием ажиотажного спроса стал рост цен. В Подмосковье коттеджи подорожали на 15–25%, примерно так же подорожала малоэтажка и около других российских мегаполисов. «Цены на загородном рынке Ленинградской области выросли в среднем на 30 процентов. Существеннее всего подорожали земельные участки — на 30–40 процентов за год», — рассказывает Виолетта Басина. В Ленинградской области за 2020 год было продано рекордное количество частных домов.
Весну этого года рынок коттеджных поселков встретил в двойственном положении: спрос по-прежнему есть, но он уже гораздо меньше, чем в прошлом году, как и количество сделок. С одной стороны, налицо дефицит предложения. В прошлом году с рынка были «вымыты» все объекты с высокой степенью готовности. С другой стороны, спрос снизился после ажиотажного 2020 года. Негативное влияние на спрос оказал и скачок цен: часть потенциальных покупателей ушла с рынка.
Для загородного рынка важно, что в 2020 году покупатели вновь на него вернулись. Это произошло после более чем десяти лет стагнации. «В 2000–2008 годах на загородном рынке была фаза роста. Все бросились строить поселки, покупать коттеджи. С 2008 года начался длительный спад, он усилился после 2014-го, когда часть россиян из-за присоединения Крыма переключились на покупку недвижимости в Испании или Болгарии. 2017–2019 годы — это дно цикла: новые поселки почти не строятся, мощности свернуты. Спрос низкий, рынок очень сжался. И вот с 2020 года мы вновь попали в фазу роста. Она, по моим ощущениям, продлится года до 2025-го», — проводит периодизацию развития подмосковного загородного рынка генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Пока оптимистический прогноз не очень сбывается, перезапуска загородного рынка не произошло.
Россиян предупредили о новом скачке цен на жилье
Себестоимость строительства растет не только из-за удорожания древесины. «Говорить только о том, что подорожало дерево, некорректно. Подорожали почти все стройматериалы. В среднем процентов на двадцать-тридцать. Инфляционный цикл начался в марте–апреле 2020 года со скачка курса доллара, на это наложился фактор пандемии. Уже к зиме все подорожало, но люди заметили это только весной, когда начался строительный сезон, — говорит Ольга Магилина. — Удорожание происходит по стандартной схеме: сначала цена растет на прямой импорт, потом на то, где есть импортные компоненты. Вслед за этим и все остальное».
Еще один рекорд роста цен принадлежит металлу: за год он вырос в цене в два раза. Причина та же, что и с деревом: резкий рост мировых цен. Удорожание металла продолжается. «На днях получил новый прайс на металлические ворота от компании, с которой мы давно работаем. Цену подняли с 68 тысяч рублей до 88», — рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
На росте себестоимости строительства сказывается и резкое повышение стоимости труда строительных рабочих. Из-за пандемии образовался дефицит рабочих: значительная часть жителей Средней Азии уехала на родину и не смогла вернуться из-за въездных ограничений. Нехватка рабочих увеличила расценки на труд на 40–50 процентов. «Возросшие зарплаты подняли с диванов россиян, которые раньше не хотели трудиться на стройке, — говорит подмосковный девелопер. — Но пока это не выглядит долгосрочным выходом из ситуации: дорого и не очень качественно».
Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства. Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве. Некоторые застройщики допускают, что в итоге нынешний год окажется по продажам даже хуже 2019-го.
Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. «В этом году мы достраиваем объекты 2019 года, по некоторым у нас нулевая рентабельность. Мы просто достраиваем, чтобы выполнить обязательства перед клиентами», — говорит Максим Лазовский. Ряд подрядчиков пытаются передоговориться с заказчиками, пересчитав цену с учетом удорожания стройматериалов. Участились случаи, когда бригады, получив аванс и поняв, что не могут исполнить контракт, бросают стройки. Учитывая это, многие заказчики вообще отказываются от авансов и переходят на оплату только фактически выполненных работ.
В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. «Каркасники», которые в 2000-е годы заслужили плохую репутацию из-за низкого качества, себя полностью реабилитировали. Если исходные компоненты качественные, а строители имеют опыт работы, эта технология вполне рабочая. После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. Такое строительство дорожает всего на 10–15%.
Производители деревянных домов оказываются в двойственной ситуации. Сейчас компании с именем перегружены заказами: у некоторых мощности расписаны на год вперед. Но это были заказы, можно сказать, по старым ценам. Если рост цен на древесину продолжится, это оттолкнет часть новых покупателей. В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury.
Коттеджи, как продукт загородного рынка, сильно трансформировались под влиянием последних трендов потребительского спроса. Тренд первый: площади коттеджей и земельных участков уменьшились. «Вместо участков в 20–25 соток людям достаточно восьми–десяти соток, а иногда и меньше. На смену домам площадью 300–400 квадратных пришли коттеджи площадью 150–250 “квадратов”, — говорит Дмитрий Гордов. — Люди хотят снизить средний чек покупки. Ну и никто уже не хочет бесконечно убирать в большом доме».
Продолжение этого тренда — появление мини-коттеджей площадью до 100 квадратных метров. В ряде подмосковных поселков таких мини-домов уже примерно половина. В новом мультиформатном поселке застройщика «Партнер Строй» в Тюмени все 110 индивидуальных домов имеют площадь менее 115 «квадратов». Небольшие дома — это своего рода аналог городской трехкомнатной квартиры: гостиная, кухня и пара спален. Лет пять назад таких коттеджей было крайне мало: считалось, что загородный дом в поселке должен быть намного больше городской квартиры. Падение доходов населения заставило принять новые правила.
Совсем непривычный пока вариант небольших коттеджей — дома из морских контейнеров. При площади всего 15 квадратных метров туда помещается гостиная-спальня и крошечные кухня и санузел. Такие дома часто продаются уже с отделкой, мебелью и определенным набором инженерных коммуникаций для полуавтономного образа жизни. Буквально за несколько лет в России появилась индустрия по производству таких мини-зданий. Ради справедливости заметим, что их редко покупают частные заказчики для установки на своем участке, гораздо чаще — владельцы глемпингов для сдачи в аренду как гостиничные номера.
Практически всем покупателям нужны готовые для проживания дома, в крайнем случае коттеджи в состоянии «под финишную отделку». Общее настроение: люди хотят быстрее въехать и жить, не тратя месяцы и годы на доведение дома до кондиции. И еще один тренд: в моде современная архитектура с большим остеклением, плоскими крышами. Набирают популярность дома в стиле барнхаус — похожие на высокий амбар минималистичные здания с отделкой типа лофт. За пятнадцать-двадцать лет мода сильно изменилась, и поэтому большая часть коттеджей 2000-х годов неактуальны, к тому же многие были построены с массой ошибок. Таким образом, вторичный рынок загородных домов почти не конкурирует с новыми коттеджами.
Итак, рынок загородного жилья не смог кардинально перезапуститься даже на хайпе, связанном с пандемией. Однако причина не только в росте цен на стройматериалы. Еще больше на ситуацию повлияло отсутствие государственной политики в этой области. Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой. Чтобы создать массовый рынок качественного малоэтажного жилья, государству предстоит решить несколько задач.
Первое: решить вопрос с ипотекой. На коттеджном рынке она малодоступна. Если в проектах многоэтажек на ипотеку приходится 50–80% сделок, то в коттеджных поселках не более пяти процентов. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, на долю «загородки» приходится примерно один процент от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов. Причем если на покупку готового дома шанс получить кредит еще есть, то ипотека на строящийся коттедж малореальна.
Банки неактивны в выдаче ипотеки на малоэтажку по нескольким причинам: от высоких нормативов резервирования по таким кредитам до отсутствия стандартизации коттеджей. Объекты загородной недвижимости слишком различны по качеству и местоположению, их кредитование несет для банков повышенные риски. Часть рисков можно было бы снять при введении стандартов.
Вторая проблема: отсутствие проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой. Банки, обжегшись в 2000-е на финансировании таких проектов, теперь вообще игнорируют этот сегмент недвижимости. Риски банков можно снизить за счет той же стандартизации и общего обеления рынка, где покупатель сегодня практически не защищен. Пилотный проект по отработке практики проектного финансирования малоэтажки ведет сегодня банк «Дом.РФ» в проекте «Омакульма — Аннино». В нем застройщик не имеет доступа к деньгам покупателя до постановки построенного коттеджа на кадастр, до этого момента они лежат на аккредитиве.
«Сегодня загородный рынок практически отрезан от финансирования: нет ни проектного кредитования, ни ипотеки. Банки не верят в коттеджи из-за больших рисков, говорят, что у частных домов низкая ликвидность, — говорит Дмитрий Гордов. — Но “двушка” в Мытищах стоит сейчас восемь миллионов рублей, а мы продаем дома площадью 136 метров с участком восемь соток, отделкой и коммуникациями за шесть с половиной миллионов рублей. Разница по местоположению — двадцать минут езды на автомобиле. Уверен, если бы на загородном рынке была такая же ипотека, как у многоэтажки, он легко выиграл бы конкуренцию за покупателя».
Еще одна проблема, требующая решения, — финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Рентабельность малоэтажных проектов сегодня не позволяет строить детские сады и школы. Только при финансовом участии государства можно создавать масштабные проекты с высоким качеством жизни. Наконец, создание недорого массового жилья вряд ли возможно без строительства крупных комбинатов по производству домов, без индустриализации этого сектора.
Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится.
Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Екимов.
— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора. В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Ключ к пониманию ситуации с ипотекой в том, что банки начинают закладывать в цены будущие сценарии подъёма ключевой ставки ЦБ. И ожидания эти крайне негативны для потенциальных заёмщиков, поскольку топовые российские банки ждут повышения ставки в первом полугодии 2022 года до 9,5–10% годовых. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Соответственно, жилищные кредиты, по его мнению, могут легко взлететь до 12+% годовых. Особенно после того, как завершится льготная ипотека, а ресурсы застройщиков и банков по совместным акциям, предлагающим ставку в 6–7% годовых, будут исчерпаны.
На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.
По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.
— Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК «3-RED» Наталия Нестерова.
Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.
По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной. Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса. Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.
— Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.
Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать. По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.
Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.
— В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен. После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году. Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.
Цены на недвижимость в России в 2022 году — что будет на рынке в ближайшее время
- bitcoin
- btc
- Evergrande
- S&P500
- акции
- акции США
- анализ
- анализ акций
- анализ фондового рынка
- аналитика фондового рынка
- биржевая аналитика
- биткоин
- европа
- инвестиции в недвижимость
- инвестиционный портфель
- инфляция
- китайские акции
- криптовалюта
- обзор акций
- облигации США
- сша
- финансовый кризис
- форекс
- экономический кризис
В продаже 2798 квартир от 48 застройщиков в новостройках Московской области в 65 жилых комплексах со сдачей в 2022 году:
- Цена от 68 900 до 267 000 рублей за м²;
- Площадь недвижимости от 20 до 198.85 м²;
- Самое недорогое жильё в новом доме обойдется в от 1,9 млн руб., это 1-комнатная в ЖК эконом-класса ЖК «Майданово Парк»;
- В базе новостроек 65 строящихся домов, планируемых к сдаче в 2022, 2023, 2024 годах.
Фото Видео 47423
127084
Рост цен на вторичное жилье в 2022 году прогноз
66425
24863
Фото 10158
Фото 9904
Эксперт рассказал, где россияне будут покупать недвижимость в 2022 году
Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы. За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.
В отношении того, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году, эксперты утверждают, что восстановление экономики после пандемии не обойдется без упадка всего рынка, который наступит к концу 2021 года. По их мнению, улучшения ситуации следует ожидать не раньше 2022 года. Цифры в ближайшее время будут ниже ожидаемых, что приведет к переоценке активов. Глобальная рецессия рынка станет решением вопроса.
Если говорить о том, что будет с ценами в России, из-за отсутствия дополнительных источников стимулирования рынка многие государства установят нулевые процентные ставки. В рамках прогноза цен на недвижимость в следующем году в России аналитики предвещают доходность некоторых типов актов ниже минимальной. Одна из главных причин таких неблагоприятных подсчетов – пандемия, которая привела к основательным изменениям моделей коммерческой недвижимости.
Из-за внедрения льготных программ на ипотеку стоимость новостроек возросла, ведь кредиты стали более доступными для населения. Поскольку эту программу решили оставить, положение новостроек в ближайшем времени не изменится. В случае закрытия программы кризиса на рынке недвижимости не будет, потому что те, кому условия ипотеки были действительно важны, купили жилье еще до ее утверждения. Сейчас самое время воспользоваться ситуацией и воплотить задуманное в реальность, никуда не спеша. Аналитики полагают, что именно льготное кредитование продвинуло первичное жилье на мировом рынке.
Специалисты ожидают скорое снижение спроса на новостройки, но ситуация не будет критичной. Вероятно, это приведет к сокращению числа застройщиков, чьи проекты оказались менее успешными.
Рынок вторичного жилья обещает восстановиться после сокращения прошлого года. Именно поэтому сильная конкуренция не даст владельцам повышать стоимость жилья без особых причин. Покупатели уже не спешат приобрести недвижимость за крупную сумму, только чтобы скорее въехать. Стабильная экономика и наличие альтернативы среди обилия предложений позволяют покупателю сопоставить все плюсы и минусы и выбрать самое выгодное.
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
Специалисты «Хорошего варианта» делают прогнозы на 2022 год
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.
Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Много лет назад я удивлялась, что очень дорого жить в Европе. Но одежда там была по сравнению с нашей недорогая. У нас-то вообще ничего не было. А если и было, то стоило очень дорого. До нас все это только дошло. Теперь и у нас жилье будет дорогим. Коммуналка и обслуживание тоже вырастут.