Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности перепланировки нежилого помещения в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Перечень документов, предоставление которых требуется для согласования перепланировки нежилых помещений, зависит от двух факторов. Первый – это специфика конкретного объекта, которая заключается в том, является ли он многоквартирным жилым домом, или изначально нежилым зданием. Второй – перечень выполняемых в рамках перепланировки работ, от которого зависит, например, необходимость разработки проектной документации.
Наиболее часто требуется согласовать перепланировку нежилых помещений, расположенных на первом этаже МКД. В подобной ситуации в жилищную инспекцию требуется предоставить следующий комплект документов:
-
Заявление на получение согласования изменения планировочных решений.
-
Набор правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности. Для новых и строящихся домов допускается предоставление договора долевого участия. В этом случае также необходимо включить в пакет документов акт приема-передачи помещения от застройщика.
-
Техническая и кадастровая документация. Перечень определяется региональными нормативными актами. Например, для Москвы таковым является Постановление № 508-ПП, изданное столичным Правительством 25.10.2011 года.
-
Согласие остальных собственников объекта недвижимости, под которым понимается реконструируемое нежилое помещение.
-
При необходимости – проектная документация на реконструкцию или планировку помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме.
-
Документация, которая подтверждает право на использование или владением помещением.
-
Согласие других собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в МКД. Оно оформляется в виде протокола общего собрания.
Оперативная подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения. Доступная цена, сжатые сроки, гарантия отсутствия проблем в контролирующих органах.
Пакет документов, сформированный в соответствии с приведенным выше перечнем, предоставляется в жилищную инспекцию. Для этого используется несколько способов:
-
личное посещение контролирующего органа;
-
подача документации через МФЦ;
-
дистанционное предоставление документов посредством функциональных возможностей портала Госуслуги.
Срок рассмотрения поданных документов составляет 30 рабочих дней. При необходимости допускается приостановка рассмотрения заявления на 15 рабочих дней. Основанием для подобного решения становится некомплектность предоставленной документации или необходимость запроса дополнительных сведений.
После получения согласования можно приступать непосредственно к работам. Результат перепланировки оформляется в виде акта выполнения и новых планировочных решений. Документы подписываются заинтересованными сторонами – управляющей компанией, проектной организацией, госпожнадзором, после чего предоставляются в БТИ для корректировки имеющихся об объекте сведений. Затем аналогичная информация должна быть внесена в ЕГРН.
Нередко работы перепланировке помещений проводятся без предварительного согласования. В Этом случае требуется узаконить результат их выполнения. Для этого требуется пройти процедуру с самого начала: собрать исходный комплект документов, согласовать запланированные работы, предоставить акт их выполнения. Последний документ подписывается заинтересованными сторонами и предоставляется в Росреестр и БТИ для внесения соответствующих изменений.
Стоимость услуги согласования перепланировки нежилых помещений определяется индивидуально. Итоговая цена работы специалиста зависит от нескольких факторов, включая:
-
площадь объекта недвижимого имущества;
-
месторасположение и другие характеристики помещения;
-
комплектность исходной документации;
-
перечень выполняемых работ;
-
необходимость разработки проектной документации;
-
срочность получения согласования и т.д.
Актуальный вариант строительных нормативов и правил определяет несколько работ, выполнение которых в помещениях многоквартирного дома (как жилых, так и нежилых) категорически запрещено. К ним относятся:
-
устройство ванной или санузла в жилой комнате;
-
объединение помещения с расположенным в нем газовым оборудованием (бойлером, котлом или плитой) с жилой комнатой без разделения дверным проемом с установленным заполнением;
-
демонтажные работы на системах вентиляции, даже в случае частичной разборки любого вытяжного канала;
-
установка приборов отопления, которые подключены к центральной системе обогрева, в тамбурах, лоджиях и других неотапливаемых помещениях.
Предоставим профессиональные консультации по вопросам проведения строительных и ремонтных работ в нежилых помещениях многоквартирного дома. Выгодные цены, оперативность оказания услуг, получение необходимых согласований.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Общий порядок получения согласования изменений планировки нежилых помещений в МКД в 2021 году не изменился. Но это вовсе не означает, что реализация мероприятия не требует досконального знания особенностей законодательства и опыта успешного выполнения подобных работ. Напротив, применяемая на практике процедура имеет множество юридических нюансов, а потому предусматривает привлечение к делу квалифицированного специалиста.
Необходимость перепланировки нежилого помещения обычно возникает в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Выполнение работ требует предварительного согласования, а в ряде случаев – еще и разработки проектной документации. Порядок получения разрешения и регистрации внесенных изменений жестко регламентируется действующим законодательством.
Эскиз – это предварительный, упрощенный, черновой рисунок. Исходя из этого понятия. эскизный проект тоже можно рассматриваться как предварительный и упрощенный документ. Он разрабатывается, чтобы определить общую концепцию объекта, изделия. В сфере строительства разработка эскизных проектов не является обязательным требованием. Это решение принимается заказчиком и проектировщиками.
Эскизные проекты разрабатывают те же организации, что оформляют основной комплект проектной, рабочей и исполнительной документации. К работе над документами могут привлекаться не только проектировщики, но и инженеры, техники, архитекторы, конструкторы, дизайнеры. Перечень специалистов зависит от вида объекта или изделия, в отношении которого ведется работа.
Архитектурное бюро «МБР» предлагает услуги по разработке эскизных проектов, других видов документации в сфере строительства, проектирования. Мы не только оформим эскизный проект, но и разъясним изложенные в нем концепции, идеи, технические решения. Это упростит и ускорит работу над основным комплектом проектной документации.
Эскизный проект объектов недвижимости в 2022 году
Разработка эскизного проекта на нежилое здание осуществляется примерно по тем же правилам. Но есть и ряд специальных нюансов, которые нужно учесть проектировщикам при описании концепции объекта:
- градостроительные требования и ограничения могут касаться выбора месторасположения здания на участке, его высоты и этажности, других параметров;
- на выбор архитектурной концепции и цветовой схемы повлияют требования архитектурно-градостроительного облика города (естественно, это не столь актуально для объектов за пределами городской черты);
- нужно сразу учесть нормы пожарной, санитарной, эпидемиологической и иной безопасности (их перечень может отличаться для разных видов нежилых зданий);
- на концепцию нежилого здания повлияют показатели транспортной и пешей доступности, места расположения общих инженерных коммуникаций, точек подключения к ним.
В пояснительной записке можно указать и обосновать предварительную стоимость строительных работ, материалов и конструкций. Чем точнее будут указаны технические параметры объекта, тем точнее будет и предварительная смета.
Комментарий эксперта. Больше всего вариантов концепций и идей можно указать для многофункциональных зданий. В них могут располагаться помещения и зоны с кардинально разным целевым и функциональным назначением. Например, весь первый этаж здания может занимать супермаркет, тогда как на остальных этажах будут офисы, переговорные, помещения под коворкинг и т.д. Эскизный проект будет предусматривать разные варианты планировки указанных помещений, дизайна интерьера, других моментов.
Стоимость разработки эскизного проекта указывается в договоре. Чтобы согласовать ее, наши специалисты изучат документы и сведения на будущий или существующий объект, техническое задание. Также стоимость эскизного проекта можно включить в общую цену проектных работ. Предварительные расценки можно посмотреть в таблице ниже.
Сроки разработки проекта тоже определяются индивидуально. Например, эскизный проект на дизайн интерьера наши специалисты оформят за 5-7 дней. Если речь идет о проекте на новое здание, то срок оформления документов будет больше.
Архитектурное бюро «МБР» специализируется на проектировании новых объектов, различных видов строительных работ. Для оформления эскизного проекта мы предлагаем следующие услуги:
- обмеры, обследования, инженерные изыскания;
- помощь в подготовке технического задания, исходных сведений и документов для проектирования;
- подготовка визуализации эскизного проекта;
- проектирование пожарной безопасности;
- разработка иных документов, которые нужны для строительства, реконструкции и других видов работ.
Хотя согласования эскизного проекта не требуется, мы поможем их пройти в отношении основной проектной документации. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на предварительной консультации.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
В связи с внесением поправок в Закон о госрегистрации недвижимости Росреестр разъяснял особенности формирования технического плана.
В частности, не предусмотрена проверка органом регистрации прав сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной или исполнительной документации, а также проекте перепланировки.
Рассмотрены особенности для линейных объектов.
Помещения, чье функциональное назначение определяется как «нежилое», используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:
- под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
- законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
- о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.
Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.
Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.
Перепланировка помещений в нежилом здании
Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:
- получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
- оформление техзаключения на несущие конструкции;
- передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
- обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.
Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.
Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф. Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица. Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.
Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.
Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.
Основным документом для прохождения согласований является проект. Его нужно заказывать по договору с компаниями, входящими в СРО. Обратившись к нам, вы получите документацию, разработанную в строгом соответствии с законом. В состав проекта перепланировки нежилого помещения входят следующие разделы:
- пояснительная записка с описанием текущего состояния, параметров и особенностей объекта;
- описание планировочных решений, перечень предстоящих работ;
- расчеты нагрузок на конструкции, описание решений для их укрепления, усиления;
- описание мер безопасности на период проведения работ;
- предписания к характеристикам и видам строительных и отделочных материалов, оборудования;
- графические материалы – чертежи, планы, схемы;
- сметно-расчетная документация, спецификации.
Проект перепланировки нежилого помещения для согласования изготавливается в цифровом виде. Исходные данные для проектирования берутся по результатам осмотра, обследования, запроса информации ЕГРН и материалов из архива БТИ. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от особенностей запланированных работ и объекта.
Независимо от функционального назначения и статуса помещения, изменения после окончания работ требуется отразить в ЕГРН. Алгоритм действий включает следующие этапы:
- с актом на завершенные работы необходимо обратиться к инженеру, заключить договор на изготовление техплана;
- в ходе обследования и анализа документов инженер определит новые параметры помещения, опишет их в разделах техплана, на поэтажном плане;
- техплан делается в цифровом виде, передается в Росреестр;
- чиновники Росреестра переносят информацию из техплана в ЕГРН, после чего выдают заявителю выписку.
Перепланировка нежилого помещения всегда завершается учетом в Росреестре. При этом проект в Росреестр представлять не нужно.
Комментарий эксперта. Алгоритм согласования перепланировок нежилых помещений в МКД обязывает внести новые данные в техпаспорт БТИ. Туда нужно обратиться после окончания работ. Подавать техпаспорт в Росреестр не нужно.
Разберем, как узаконить уже сделанную перепланировку. Для подтверждения безопасности выполненных работ в МКД оформляется тех. заключение о безопасности несущих конструкций. Его может оформить автор проекта МКД, либо специализированная организация. Новые параметры будут указаны в техплане, который изготовит инженер.
Если документы подтверждают безопасность законченных работ, все процедуры можно пройти без суда. Однако чиновники госорганов нередко «перестраховываются», отказывают в узаконивании по надуманным причинам. Обжаловать такой отказ нужно в суде. Для этого подается административное исковое заявление, прикладывается техплан с заключением инженера, техзаключение на несущие конструкции. По решению суда сотрудники Росреестра проведут учет, обновят ЕГРН.
Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения
Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:
- подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
- консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
- доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.
При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.
Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося. Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете. Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается:
– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Запрещается:
– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Серьезная перепланировка, изменяющая план помещения в столице, обязательно требует согласования с представителями Мосжилинспекции. Любой снос или возведение стен и элементов зонирования, проемы в конструкциях несущего типа, перемещение газовых плит или сантехники должны проводиться только после получения соответствующего разрешения. Но не все коррективы в помещении требуют обращения в Мосжилинспекцию. Существуют отдельные виды перепланировки, не нуждающиеся в узаконивании. Согласно жилищному законодательству Российской Федерации все ремонтные изменения, не влияющие на техническую схему жилого помещения, не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.
Перепланировка не нуждается в обращении в Мосжилинспекцию в том случае, если проведение ремонта не затронет непосредственно схему жилища и всего строения в целом. По каким особенностям определяют, что перепланировку не согласовывают с Жилищной инспекцией в Москве:
- внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
- конструкция проемов окон и дверей не изменяется;
- двери не переносятся в другое место и располагаются согласно плану БТИ;
- напольное покрытие не изменяется.
Перепланировка нежилого помещения в 2022 году: особенности согласования
В жилищном законодательстве в 2021 году указано, какая перепланировка квартиры не требует обращения в государственные органы. К ним относятся:
- замена электропроводки, не требующая штробления;
- монтаж трубопровода для ванной или туалета;
- выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;
- монтаж новых оконных рам или дверей;
- демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
- любая косметическая отделка комнаты.
Такие работы квартиры относятся к косметическому ремонту и не вынуждают получать разрешение Мосжилинспекции.
Выделяется перечень незначительных ремонтных работ, узаконивание которых осуществляется по желанию собственника жилого помещения. Такие изменения разрешается проводить без разрешения Мосжилинспекции. В случае необходимости можно обратиться в соответствующие органы и узаконить мелкий ремонт, но это станет просто лишней тратой времени. Среди таких изменений можно выделить:
- монтаж или снятие шкафов встроенного типа;
- демонтаж остекления на лоджии или балконе;
- установка остекления на лоджии или балконе.
Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.
К изменениям планировки, которые разрешено проводить на базе эскиза, относятся те, которые не сопровождаются серьезными изменениями в схеме:
- сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
- несущая конструкция не затрагивается;
- напольное покрытие не заменяется другим.
На основе эскизов разрешается возведение и демонтаж внутренней перегородки, если она не относится к разгружающему или несущему типу. Но если в жилище установлены перекрытия из дерева, перепланировка проводится только после оформления проекта.
На основе эскиза разрешается осуществление незначительных ремонтных работ, не влияющих на планировку жилого помещения. К ним относятся:
- обустройство гардеробной комнаты;
- присоединение спальни к другой комнате;
- разделение большой комнаты на две небольшие;
- увеличение дверных проемов;
- перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
- замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.
Демонтаж двери и оформление арки в проеме двери также могут осуществляться по эскизам, но исключительно в том случае, если будет затрагиваться межкомнатная перегородка. Если речь идет о несущих конструкциях, согласование с жилинспекцией является обязательным.
Перепланировки, которые не требуют согласования
Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.
Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:
- характеристики объекта;
- перечень работ;
- требования к безопасности;
- планируемые результаты работ.
Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.
Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.
Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.
Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.
Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.
Потребуется предоставить следующие документы:
- заявление;
- проектную документацию;
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт (для граждан);
- учредительные документы (для юридических лиц);
- технический паспорт;
- заключения контролирующих органов.
Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.
После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.
Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.
Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.
Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения?
На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.
Вместе с иском предоставляют следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- проектную документацию;
- технический паспорт;
- заключения контролирующих органов;
- технический план, составленный кадастровым инженером.
Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.
В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.
Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.
Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.
У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Порядок обращения за выдачей разрешительной документации на переустройство регулируется региональным законодательством, поэтому в разных субъектах РФ процедура может немного отличаться. С заявлением на изменение планировки нежилых помещений и приложенным пакетом документов следует обращаться в:
- жилищную инспекцию;
- администрацию городского или сельского поселения.
В некоторых регионах России уполномоченным органом на выдачу разрешения является БТИ.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Проект на переустройство недвижимого объекта должен составляться организацией, имеющей специальную лицензию и входящую в СРО проектировщиков
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде
По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.