Гражданский кодекс РФ 2022 договор купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гражданский кодекс РФ 2022 договор купли продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

3. Глава 30 ГК РФ. Купля-продажа (действующая редакция)

4. 16 изменений в ГК РФ 2020-2022, о которых полезно знать юристам и руководителям

4.1. Ч.2 статьи 454 ГК РФ

4.2. Что делать в случае просрочки?

5. Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

6. Договор купли-продажи (статья 454 ГК РФ)

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

2. В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Глава 30 ГК РФ. Купля-продажа (действующая редакция)

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Источники:

Гражданский кодекс РФ
Лесной кодекс РФ
Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ
Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ
Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ
Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ

Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

\r\n\r\n

«Простой» договор купли-продажи следует заключить и в той ситуации, когда организация продает свое собственное, бывшее в употреблении имущество. При этом не имеет значение, кто является покупателем — другая организация или физлицо (в том числе ИП). Ведь в этом случае не выполняется второе обязательное условие договора поставки: продается товар, который закупался не для перепродажи, а для собственных нужд организации.
\r\n
\r\nТаким образом, при распродаже основных средств и иного имущества, которое использовалось организацией, нужно оформить «простой» договор купли-продажи.

Таким образом, при распродаже основных средств и иного имущества, которое использовалось организацией, нужно оформить «простой» договор купли-продажи.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

16 изменений в ГК РФ 2020-2022, о которых полезно знать юристам и руководителям

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об исполнительном производстве»
Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О банке развития»
Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

«О негосударственных пенсионных фондах»
Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

«О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

«О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»
Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

«Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

«О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

«О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

«О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

«О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ч.2 статьи 454 ГК РФ

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

Законодательство регламентирует в 2021 году временные рамки. Новый собственник обязан поставить на учет автомобиль в течение 10 суток со дня подписания договора купли-продажи автомобиля.

Что делать в случае просрочки?

Если новый владелец по каким-либо причинам пропустил сроки обращения в ГИБДД и авто не было зарегистрировано, с него будет взыскан штраф.

В зависимости от категории владельца в 2021 году устанавливаются такие суммы санкций:

Физические лица – 1 500 рублей и больше.
Юридические – от 5 000.

В 2021 году для автомобилистов предусмотрены два вида штрафов: за превышение сроков, отведенных для регистрации транспортного средства, а также за управление незарегистрированным автомобилем.

При остановке сотрудник ГИБДД будет оформлять сразу два протокола.

После определения наказания штрафнику отводится период для внесения нужной суммы средств. Если этого не сделать, сумма санкций увеличится вдвое.

Оплатив все взыскания, автовладелец должен зарегистрировать купленное транспортное средство. С учетом уплаты всех штрафов стоимость постановки на учет вырастет в несколько раз.

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Российские законодательство предусматривает, что обратиться с вопросом расторжения договора купли-продажи стороны могут в течение 3-х лет со дня подписания. Однако с автомобилем дело обстоит сложнее. Чем дольше покупатель пользуется ТС, тем меньше шансов доказать, что причиной поломки выступил не он сам. Потому при обнаружении существенных недостатков в 2021 году необходимо сразу начать процедуру расторжения договоренностей. Шансы на положительный исход дела в таких случаях будут высокими.

Чтобы не пришлось возвращать транспортное средство по судебному иску до подписания договора купли-продажи в 2021 году покупатель должен:

Проверить соответствие технических характеристик заявленным. Лучше всего заказать независимую оценку эксперта на СТО.
Узнать – не находится ли автомобиль в качестве обеспечения залога. На специальных ресурсах проводится проверка по идентификационному номеру ТС.
В договоре купли-продажи скрупулезно описать все характеристики и обязательства сторон. Можно привлечь грамотного юриста к составлению договора.

Соблюдение всех рекомендаций поможет совершить сделку в сокращенный срок, избежать судебных разбирательств и возвратов.

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Эксперты советуют использовать готовый бланк договора купли-продажи гаража 2022 года для физических лиц и заполнять его по типовому образцу Росреестра. Это позволит избежать ошибок в процессе заполнения бумаги.

Она может быть составлена предварительно. В этом случае в договоре указываются основные условия сделки.

Предварительное составление документа выступает гарантией, подтверждающей намерения владельца помещения и покупателя. Бумага будет действовать до того, как произойдет регистрация основного документа.

Законодательно заверять нотариусом сделку по продаже гаража не требуется, но некоторые граждане зачастую опасаются нарваться на нечистых на руку продавцов. Поэтому, чтобы не потерять свои деньги, они предпочитают оформлять договор сделки в нотариальной конторе.

Но здесь имеются исключения, когда договор будет недействительным без заверения нотариуса, когда случаи продажи гаража:

находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка;
принадлежащего недееспособному лицу;
доли в общей собственности.

Особое внимание нужно обратить при покупке гаража, находящегося в ГСК. В этом случае продавец не является его собственником. Поэтому, следуя нормам Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи не может быть заключен. У продавца нет на то основания без наличия прав собственности.

При составлении договора сделки между физическими лицами при продаже гаража нужно учитывать, что он должен содержать обязательные реквизиты о сторонах и существенных условиях сделки. Нормы ГК РФ обязательно должны быть учтены и каждая из сторон вправе ввести ряд пунктов, уточняющих условия. Законодательством это не запрещено.

Перечислим основные сведения, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи:

Место составления договора и дата.
Реквизиты сторон. Поскольку речь идет про сделку между физическими лицами, то обязательно указываются ФИО каждой из сторон, их паспортные данные, полный адрес регистрации. Со стороны любого из участников может присутствовать представитель, но представлять интересы и подписывать договор он может только при предъявлении соответствующей доверенности, заверенной нотариально.
Предмет договора. В такой сделке предметом является недвижимое имущество – гараж. Помимо того, что это наименование должно присутствовать в тексте документа, еще обязательно указываются такие существенные параметры объекта, как адрес его нахождения и площадь. Могут находиться и более конкретные сведения, позволяющие наиболее точно идентифицировать его среди других гаражей. Это материал стен, ворот, имеется ли техническая яма, отопление, сигнализация и прочие параметры. Продавец или покупатель вправе указать в договоре все сведения из выписки ЕГРН или технического паспорта объекта. И уточнить даже состояние гаража на момент оформления сделки.
Условия сделки. Для начала стороны должны договориться обо всех условиях и цене вопроса. Затем все устные договоренности отражаются документально и скрепляются подписями.
Стоимость. Существенным условием обязательно является цена гаража. Предварительно участники сделки решают, какая сумма устроит каждого из них. Обоюдное соглашение должно быть закреплено в договоре в той единице, в которой стороны готовы получить или выплатить цену гаража. Единица расчетов, а также порядок, сроки и условия передачи денег обязательно фигурируют в документе.
Иные условия и дополнения. Отсылка на правоустанавливающие документы в договоре не является обязательным реквизитом, но могут в нем присутствовать по договоренности сторон. Также в документе возможно указать следующие условия:

ответственность каждого из участников сделки;
когда (дата или срок) продавец обязуется освободить гараж;
какое имущество может быть оставлено продавцом и принято покупателем, которое включено в стоимость гаража;
имеются ли ограничения в отношении недвижимого имущества, аресты, нахождение в залоге.

Участок земли под гаражом является неотъемлемой его частью. Это нужно учитывать при совершении сделки. Рассмотрим случаи, когда надел принадлежит продавцу на правах собственника или владения.

Если земельный участок под гаражом зарегистрирован в собственность продавца, то при продаже это право передается покупателю в момент совершения сделки. Чтобы узнать владельца, можно попросить у продавца выписку из ЕГРН. Здесь заключается два договора, поскольку объекты недвижимости разные: в первом случае – гараж, во втором – земля под гаражом. Это необходимо для правильного налогового учета.
Продажа объекта недвижимости, земля под которым не принадлежит продавцу на праве собственности, влечет за собой возможность покупателю пользоваться участком под гаражом на условиях, которые были у продавца.

Земля в долгосрочной аренде находится по соответствующему договору, который покупатель должен затребовать у продавца, чтобы убедиться в соответствии указанных данных в договоре аренды. Хорошо бы иметь понятие о возможности перевести гараж в собственность и насколько это будет дорого.

Членство в ГСК должно подтверждаться документами от председателя. Факт законности строительства гаражей на земле фиксируется в официальных бумагах. Покупатель вправе уточнить все эти сведения и поинтересоваться возможностью выкупа земли под гаражом у ГСК.

Вообще в случае приобретения гаража в составе гаражного кооператива покупатель становится его членом. Но необходимо проведение собрания и составление протокола. Продавец исключается из состава членов автоматически.

Следует упомянуть тот факт, что документ, подтверждающий совершение сделки, должен быть наиболее полно составлен и отражать все договоренности сторон. В этом случае, если возникнут определенные обстоятельства и споры, можно отстаивать свои права в судебном порядке.

Суд, рассмотрев обстоятельства, может сделку признать недействительной и покупатель не потеряет свои деньги.

Договор составляется в трех экземплярах и регистрируется в Росреестре. Затем один передается покупателю, второй – продавцу, третий остается в регистрирующем органе. Если в ДКП нет условий передачи недвижимости, то к договору прилагается обязательно передаточный акт.

Г. ___________________ «___»_______________2017 год

1. Стороны обязуются заключить основной договор купли — продажи на следующих условиях:

2. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора гараж, общей площадью 21,2 кв.м, расположенный по адресу:________ (далее именуемое «имущество»).

3. Гараж, общей площадью 21,2 кв.м, расположенный по адресу: ___________принадлежит Продавцу на основании разрешения № 67 от 30.07.2002 года, выданного Администрацией Ивановского района Московской области, акта разбивки строений и выноса их в натуре от _____2009 года.

Земельный участок под гаражом находится в ведении Администрации Ивановского района Московской области.

5. Оплата по договору производится в следующем порядке:

Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 4 настоящего предварительного договора до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.

1) Передать Покупателю в собственность указанное в п. 2 недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора.

2) Предоставить Покупателю все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности.

7. Покупатель обязан:

1) Оплатить приобретаемое имущество в порядке, установленном в п. 5 настоящего предварительного договора.

2) Принять недвижимое имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

8. После государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе имущество переходит в собственность Покупателю.

9. Продавец обязуется передать отчуждаемое имущество Покупателю по передаточному акту в день заключения основного договора купли-продажи.

10. Расходы по заключению основного договора купли-продажи Покупатель и Продавец несут в равных долях.

11. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим договором обязательно заключение основного договора купли продажи, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить основной договор купли-продажи.

12. В отношениях, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

13. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи, который будет заключен в будущем.

14. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 05 ноября 2017 года. До указанной даты Продавец обязуется оформить надлежащим образом документы на гараж, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на гараж, а также не совершать с другими лицами сделок в отношении вышеуказанного Имущества.

15. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения Договора купли-продажи.

17. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один – у Покупателя.

Как известно, задаток – является денежной суммой, она вносится до того момента, когда был заключен основной договор, в будущем она в обязательном порядке учитывается в процессе окончательных расчетов, и не подлежит возврату, на тот случай, если происходит отказ от сделки, что часто случается.

Порой возникают ситуации, когда задаток передается на основании предварительного договора, сюда можно отнести и ситуации, когда внесение задатка станет сопровождаться составлением расписки о том, что были переданы и получены денежные средства.

Что касается предварительного договора, то в нем обязательно указаны данные обеих сторон, учитывается и суть будущего договора купли-продажи, учитывается и сумма внесения задатка со стороны покупателя.

Учтите, что такой договор принято считать законным тогда, когда в нем детально прописаны все необходимые условия. Выделяя такие условия, хочется отнести сюда:

Точное название сторон, которые и станут заключать данное соглашение;
Нельзя не включить сюда и конкретные данные, касающиеся объекта недвижимости;
Стоимость недвижимого имущества. Важно запомнить, что стоимость гаража, указанная в документе, представляет собой цену, по которой и передается объект от продавца покупателю во владение. Не стоит забывать о «расшифровке» суммы сделки прописью, так как это один из важнейших моментов.

Старайтесь прописать, что та цена, которая указана в договоре, и является окончательной, соответственно не станет подлежать изменению. Таак можно отгородить себя от различных проблем, непредвиденных ситуаций, неприятных сюрпризов.

Указываются и сведения о задатке, позволяющие избежать многих трудностей. Если в качестве обеспечения исполнения обязательств со стороны покупателя будет передана определенная сумма продавцу, то следует указать и детально прописать дальнейшую судьбу переданных денег, ведь это важно.
Следует указать и сроки данного разговора, на какой именно срок станет действовать данный договор.

Если сроки не соблюдаются, подписывать договор следует в течение одного года, с того момента, когда предварительный договор будет заключен. Если постараться соблюсти все те требования, которые были перечислены, то предварительный договор можно смело считать действительным.

Причем каждая из сторон должна хранить свой экземпляр, причем желательно делать это до момента заключения основной сделки, тогда можно осуществить покупку такого строительного объекта, как гараж, без труда, сложностей и проблем, что вам и необходимо.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договор купли-продажи в ГК РФ – это сделка, направленная на передачу имущества, взамен на заранее оговоренную сумму денег. Закон выделяет обязанности для обеих сторон:

продавец передает товар;
покупатель передает деньги и обязуется принять товар.

Он передается исключительно в собственность того, кто приобретает.

Кроме ГК РФ, договор купли-продажи регулируется дополнительными нормативными актами следующим образом:

ужесточается процедура заключения;
соглашение заключается на основе типовой формы, утвержденной органами власти, отклонение от нее нежелательно;
продавец или поставщик ставятся в более жесткие условия по отношению к гражданам-покупателям;
отказаться или уклониться от заключения соглашения в ряде случаев невозможно (например, поставка электроэнергии).

Покупками занимаются все: от рядовых граждан до государства. Разница заключается в суммах и объемах приобретений. И на все эти случаи договоров купли-продажи ГК распространяется без исключения. Согласно ему нормативными актами могут налагаться ограничения на свободную продажу отдельных видов товаров и услуг. Например, оружие разрешается приобретать далеко не всем.

Согласно ГК договор купли-продажи с участием юридических лиц должен отвечать ряду дополнительных условий:

документы независимо от суммы сделки оформляются в письменной форме;
действия управляющего лица (директора или представителя) не должны выходить за рамки полномочий и нарушать устав организации (например, на сумму, свыше определенного предела, требуется согласие акционеров или представителя собственника).

Обилие бумаг связано с отчетностью в налоговые и иные контролирующие органы.

Составление полноценного текста договора исключается лишь в случае его одновременного заключения исполнения (когда товар отгружается со склада сразу же после его приобретения).

Некоторые товары вправе предоставлять компании, имеющие специальное разрешение или лицензию на ведение деятельности. Несмотря на положения о свободе договора, продажа такой продукции приведет к серьезным штрафам.

Всегда существенным условием считается предмет. В иные существенные условия прописываются или в законах, или подзаконных актах. Например, дополнения в перечень установлены законом о купле-продаже недвижимости:

стоимость объекта;
перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением;
сведения из реестра прав (кадастровый номер).

Невыполнение последнего пункта делает заключение сделки невозможным. Более широкий перечень условий прописывается в типовых договорах. Они заключаются часто на основе специального документа, которым эта форма и установлена (пример, правила регулирования рынка электроэнергии). Третья категория – условия, определенные в качестве существенных пунктов соглашения его участниками.

Договор купли-продажи (статья 454 ГК РФ)

Привычный порядок заключения – подписание документа всеми сторонами в соответствующем количестве экземпляров. Однако в сделках с недвижимостью, в которых затрагиваются интересы детей, на стороне продавца действует несколько лиц (долевая собственность), поэтому без заверения нотариуса не обойтись. Нет отметки нотариуса – сделка недействительна.

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. предметом договора купли-продажи, т.е. товаром, может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота (см. также коммент. к ст. 454 ГК). Продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна с соблюдением специального правового режима: особый субъектный состав, наличие необходимых разрешений (п. 2 ст. 129 ГК).

2. Договор купли-продажи может быть заключен в отношении «будущих» вещей, т.е. таких, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 коммент. ст.). Подобный подход основывается, с одной стороны, на принципиальном разграничении обязательственных и вещно-правовых последствий в рамках конструкции консенсуального договора. Поскольку для совершения консенсуального договора (в том числе и купли-продажи) наличие титула в отношении предмета не является необходимым, нет принципиальных препятствий для заключения договора в отношении чужой или еще не созданной вещи. С другой стороны, правило п. 2 коммент. ст. является отражением общемировой тенденции регулирования вопроса о первоначальной невозможности исполнения (см. ст. 3.3 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 4.102 Принципов европейского договорного права).

Основываясь на формулировке п. 2 коммент. ст., отдельные авторы полагают допустимым продажу «будущих» вещей только в ситуации, когда у продавца в момент заключения существует реальная возможность их создания или приобретения в будущем (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42 (автор комментария — В.П. Мозолин)). Подобный подход сомнителен, поскольку категория «реальная возможность продавца» достаточно абстрактна и субъективна. Законодатель отнюдь не стремился ограничить оборот с помощью придания юридического значения «возможностям» (?!) продавца. Словосочетание «товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем» использовано в коммент. ст. исключительно в качестве антитезы «товару, имеющемуся в наличии у продавца».

Цель и задачи темы: иметь представление об обязательствах по передаче имущества в собственность, иное вещное право или в пользование, а также о договорах купли-продажи, поставки контрактации, энергоснабжения, купли-продажи недвижимости, продажи предприятия, мены.

9.1. Общие положения

9.2. Договор купли-продажи

9.3. Договоры поставки

9.4. Договоры контрактации

9.5. Договор энергоснабжения

9.6. Договор купли-продажи недвижимости

9.7. Договор продажи предприятия

9.8. Договор мены

Версия для печати
Хрестоматия
Практикумы
Презентации

Договор поставки – это соглашение сторон, по которому поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.

Договор имеет ряд отличительных признаков.

Во-первых, следует отметить особенность в субъектном составе данного договора, которая заключается в том, что в качестве поставщика может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

Во-вторых, одним из существенных условий договора поставки является обязательность поставщика передать товары в обусловленный срок или сроки. Поэтому договор поставки предполагает как единовременную оптовую продажу товаров в срок, так и оптовую продажу товаров отдельными партиями в течение длительного времени (обусловленные сроки), а также передачу какой-либо определенной вещи в обусловленный срок.

В-третьих, имеет существенное значение, для какой цели покупателем приобретаются товары у поставщика, ибо по договору поставки покупатель приобретает товары для использования в предпринимательской деятельности (для промышленной переработки и потребления, для последующей продажи и иной профессиональной деятельности) либо для деятельности, не связанной с личным, семейным, домашним использованием товара.

Сторонами договора поставки являются поставщик и покупатель. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, а покупатели – любые лица, но чаще всего юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Договор поставки заключается в письменной форме. Он заключается таким способом, как обмен документами между сторонами. Если сторонами договора являются два гражданина (предприниматели), а общая сумма поставленных товаров не превышает 10 МРОТ, то договор может быть заключен в устной форме.

Процесс заключения договора включает следующие действия:

Предложение оферента заключить договор (оферту), который должен содержать существенные условия договора.
Принятие оферентом предложения (акцепта) от акцептанта.
Доведение акцепта до сведения оферента.

Датой заключения договора считается дата получения акцепта оферентом.

При заключении договора поставки путем составления одного документа первая сторона подготавливает проект договора и передает его второй стороне.

Заключая договор поставки, важно обратить внимание на тот факт, что, если оферент (сторона, предложившая заключить договор) получит на свое предложение встречную оферту, то он обязан в течение 30 дней со дня ее получения принять меры по согласованию соответствующих условий договора с контрагентом, либо уведомить об отказе заключить договор на новых условиях. Если же оферент не выполнит данные обязанности, то есть не согласует окончательные условия или не уведомит партнера об отказе от договора, он должен будет возместить причиненные этим убытки.

После подписания вторая сторона возвращает один экземпляр договора первой стороне.

К существенным условиям договора поставки относят предмет договора, сроки поставки.

К несущественным условиям можно отнести порядок расчетов и цену товара, порядок поставки товара, транспорт, требования к таре и упаковке, страхование и другие условия.

Предметом договора могут быть любые вещи, за исключением единых имущественных комплексов, зданий, сооружений, иного недвижимого имущества, ценных бумаг, валюты, энергетических и других ресурсов, снабжение которыми осуществляется через присоединенную сеть. Большинство предметов определяются родовыми признаками, однако закон не исключает поставку (продажу) индивидуально определенных вещей. Предмет договора поставки определяется наименованием поставленного товара.

Договор поставки является двусторонним. Таким образом, можно сделать вывод, что и поставщик, и покупатель имеют обязательства по его исполнению.

Обязанности поставщика заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте, комплекте (комплектности), установленного качества, в надлежащей таре (упаковке), свободным от прав третьих лиц. Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю или лицу, указанному в договоре в качестве покупателя, либо путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика.

Поставщик обязан передать покупателю установленное договором количество товаров.

Поставщик обязан поставить товар в срок, обусловленный договором.

Договором и в некоторых случаях законом предусматривается неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров.

При поставке товаров поставщиком правовые нормы ГК РФ предусматривают следующие обязанности покупателя:

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (ст. 535 ГК РФ).

К отношениям по договору контрактации, не урегулированным правилами ст. 535-538 ГК РФ применяются правила о договоре поставки (ст. 506 – 524), а в соответствующих случаях о поставке товаров для государственных нужд (ст. 525 – 534 ГК РФ, в том числе и Федеральным законом от 02.12.1994 г. № 53-ФЗ в ред. 02.02.2006 г. «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия для государственных нужд».

Договор контрактации является возмездным, двусторонним, консенсуальным, срочным.

Особенности договора:

Заготовителем является лицо, осуществляющее закупки вышеназванной продукции для переработки или продажи. В обязанность производителя входит передача продукции в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации. Договор контрактации заключается непосредственно с сельскохозяйственными предприятиями, крестьянскими и фермерскими хозяйствами и т. п., которые являются непосредственными производителями сельскохозяйственной продукции.
Предметом договора является продукция в сыром виде или прошедшая первичную, только самую необходимую обработку. Если же сырье прошло промышленную обработку, речь уже идет о продовольственном товаре, который выступает в качестве предмета договора поставки или купли-продажи.

Следует обратить внимание, что если количество и качество продукта обусловлены характером применяемой индустриальной технологии, а не процессом сельскохозяйственного производства исходного сырья, то этот продукт будет уже предметом договора поставки, купли-продажи, но не контрактации.

Предмет контрактации можно определить с помощью следующих критериев: а) продукция получена методами агро- и зоотехники, т. е. путем выращивания или сбора с использованием природы (например, водоема, флоры, фауны) как фактора производства; б) это продукция, производство в значительной мере степени зависит от случайных, неподконтрольных человеку естественно-природных воздействий. Предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного домашнего или подобного использования, то есть он закупается для последующей переработки или продажи.

Правила о контрактации предусматривают продажу будущего, например, урожая, поэтому имеется специфика по рискам, потерям, ответственности сторон. Производитель сельскохозяйственной продукции, не исполнивший либо ненадлежащим образом исполнивший обязательство, несет ответственность только при наличии его вины, то есть отличается от общих норм, которые применяются в договорах купли-продажи.

Договор контрактации заключается в письменной форме.
Закупаемая по договору контрактации сельскохозяйственная продукция оплачивается по свободным рыночным ценам. Исполнение договора должно осуществляться по ценам, существующим на момент его заключения; ни одна из сторон не может впоследствии расторгнуть договор на основании несогласия с урегулированной и установленной ранее ценой. Условия расчетов являются одним из самых значительных и важных для договора контрактации.
Заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения (этим договор контрактации отличается от общих норм, которые применяются в договорах купли-продажи) и обеспечить ее вывоз, а также уплату денег за продукцию.

В случае, когда принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.

Договором контрактации может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором.

Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации.
Односторонний отказ или изменение договора контрактации допускается в случае существенного нарушения договора одной из заключивших его сторон. Порядок заключения договора, изменения и расторжения любого договора аналогичен регулированию договора поставки.

Договор энергоснабжения – это соглашение, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 ГК РФ).

Особенности данного договора:

Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) – это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Особенности договора:

Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Данный документ не регистрируется, но при этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с Федеральным закон от 21.07.1997 г. № 122 —ФЗ (в ред. от 30.12.2008 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Гражданско-правая характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Предмет договора является существенным условием договора, поэтому в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договора являются: земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Цена является существенным условием договора, поэтому данный договор обязан предусматривать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене имущества (ст. 555 ГК РФ), при этом правила определения цены, предусмотренные при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги, не применяются. Следовательно, при отсутствии в договоре данного условия продажа считается незаключенной.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Сторонами по данному договору признаются продавец—любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель любое лицо, в том числе и юридическое.

Договор имеет также особенность в зависимости от субъектного состава, например государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст. 295, 297 ГК РФ); продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных (ст. 37 ГК РФ); продажа недвижимости одним из супругов.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

Товаром является недвижимость.
Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.