Пример договора на аренду квартиры в 2022 году

Наименование документа

Виды операций
для лизинга

Виды операций
для сложной аренды

Поступление в аренду (лизинг)

Поступление в лизинг

Поступление в аренду

Изменение условий аренды (лизинга)

Изменение условий лизинга

Изменение условий аренды

Регламентные операции:

Возможности учета аренды по простой схеме в программе всегда доступны. Учет лизинга и аренды по сложной схеме потребуется включить в настройках функциональности (раздел Главное – Функциональность). Для этого следует перейти на закладку Основные средства и установить соответствующие флаги (рис. 1):

• Лизинг – для включения схемы учета лизинга;

• Права пользования предметами аренды – для включения схемы учета сложной аренды.

Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2022 по 31.08.2024. Арендная плата составляет 120 тыс. руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%). Общая сумма договора составляет 2 880 тыс. руб. (120 тыс. руб. х 24 мес.) в т.ч. НДС 480 тыс. руб. Арендатор не относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность. В бухгалтерском учете арендатор использует линейный метод начисления амортизации для всех основных средств и ППА.

Поскольку арендатор не вправе применять упрощенные способы учета, ему потребуется вести учет аренды по сложной схеме с применением дисконтирования. Напомним, что учет сложной аренды поддерживается во всех версиях программы, но дисконтирование (расчет приведенной стоимости) и заполнение графика платежей – только в «1С:Бухгалтерии 8 КОРП».

Создадим документ Поступление в аренду и заполним его, как на рисунке 2.

В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики отражаются по выбору организации:

• ретроспективно – как если бы стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни (п. 49 ФСБУ 25/2018);

• в упрощенном порядке. Для этого по каждому договору аренды на конец года, предшествующего году, с которого применяется стандарт, достаточно единовременно признать ППА и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 25/2018).

Кроме того, в стандарте предусмотрены дополнительные упрощения, связанные с переходом на ФСБУ 25/2018:

• можно не применять ФСБУ 25/2018 по договорам аренды, которые заканчиваются до конца года, начиная с отчетности за который применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);

• организация с упрощенным учетом может принять решение о применении
  ФСБУ 25/2018 только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018).

Начиная с версии 3.0.93 во всех вариантах поставки «1С:Бухгалтерии 8» поддерживается упрощенный порядок перехода на ФСБУ 25/2018.

Изменим условия Примера 1.

Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2020 по 31.08.2022. Переход на ФСБУ 25/2018 отражается в упрощенном порядке. Арендатор применяет ФСБУ 25/2018 в том числе по договорам аренды, которые заканчиваются до 2022 года. Остальные условия не меняются.

Для перехода на ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке арендатору необходимо ввести остатки по договорам аренды, переходящим на 2022 год.

Рассчитаем сумму арендной платы за период с января по август 2022 года:

120 тыс. руб. х 8 мес. = 960 тыс. руб. (в т.ч. НДС 20%).

Создадим документ Поступление в аренду, датированный 31.12.2021 (рис. 6).

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.

При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.

Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).

Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.

По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.

В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

1. С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
2. С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
3. Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

• Перед подписанием стоит проверить:

• удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
• все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
• если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.

• Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
• Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

1. Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
2. Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
3. Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
4. Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
5. Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Мебели, технике и любому другому имуществу следует уделить отдельное внимание. В общем порядке нужно отразить:

• что конкретно находилось в квартире на момент ее передачи съемщикам;
• состояние имущества (в том числе и ремонта).

То есть, если в документе четко указано, что в комнате стоит кровать, телевизор, шкаф, стол и компьютерное кресло, а на момент проверки хозяевами жилья телевизора не оказалось, можно законно потребовать заплатить за кражу (потерю или поломку) или возместить это другим образом.

Это упростит разрешение конфликта при потере или порче вещей.

С другой стороны – это защитит и съемщиков, потому что хозяин не сможет потребовать от них возмещения средств за сломанный стул, который был поломан изначально.

Для этого в документе отдельным пунктом указывается список имущества. Необходимо обозначить все предметы дома (можно просто перечислить), за которые арендаторы будут нести ответственность, указать их состояние.

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

• краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
• долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

• в спорах по поводу оплаты;
• в случаях споров о размере ущерба;
• когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.

Как инвестору понять, что для него выгоднее?

Есть два пути:

1. Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
2. Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.

Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.

Считаем по формуле банковского процента:

1 500 000/(1+0,1)³ = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.

Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.

Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.

Где:

ПС – приведенная (дисконтированная) стоимость;

К – дисконтируемая сумма;

r – процентная ставка;

t – период кредитования.

В бухотчетности по МСФО принято показывать проекты по 2-му варианту. А в качестве проекта рассматривать и приобретение активов, и дальнейшее ими распоряжение (например, передача в лизинг). Во всех случаях нужно продемонстрировать пользователю, что поступить с деньгами выгоднее именно так, чем просто отнести их на процентный вклад в банк. Теперь то же самое нужно и в ФСБУ.

Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.

Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.

Что происходит в таком случае? Обычно повезет, если владельцы просто выселят незадачливых нанимателей. Но ведь они могут посчитать, что произошел взлом, и придется дополнительно разбираться с полицией. Например, придумывать как доказать, что вас обманом заставили составить неправомерные образцы договора. Даже если есть договор, он будет недействительным, поскольку документ заключался с людьми, которые не имеют никакого права на рассматриваемую недвижимость.

Конечно, можно начать судебное разбирательство, и скорее всего, оно будет начато. Но в его результате все равно наниматель покинет помещение. Естественно рассчитывать на физический возврат страхового депозита при таких обстоятельствах не приходится, поскольку хозяева его не получали. Даже если квартиру сдавал один из супругов, могут быть нюансы, особенно если недвижимость принадлежит супруге или куплена в браке. В таком случае супруг не имел права самолично отдавать физический объект, что не является только его.

Если социальный договор найма подписывал представитель, уточните, не истек ли срок действия доверенности. Распространяется ли эта доверенность на возможность подписания договора или только на показ имущества потенциальным нанимателям, которые ищут жилой вариант квартиры.

Когда все проверки пройдены успешно и стороны доказали свою благонадежность, можно составлятьдоговор найма. Но и сам документ должен быть составлен правильно, и содержать следующие пункты:

• Предмет найма;
• Обеспечительный платеж;
• Оплата и другие расходы;
• Ответственность;
• Акт приема-передачи;
• Другая информация.

Если есть какие-то вопросы, можете нанять специалиста, который правильно составит образцы документа и проконтролирует вопрос безопасности сделки.

Договор аренды квартиры: как составить безопасно, инструкция с образцом

Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.

Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).

Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.

При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.

Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.

Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.

Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.

Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.

Составляя договор аренды жилого помещения или его найма, практически всегда возникает вопрос не только его оплаты, но и финансирования сопутствующих нужд. Например, телефона, интернета, не говоря уже об электричестве, воде, газе и не только. В социальномдоговоре обязательно нужно писать, кто будет платить за то, чтобы недвижимость оставалась пригодной для пребывания в ней людей. Особенно если это жилой объект.

Все эти платежи обычно объединяют под одним емким названием – квартплата. Это все коммунальные платежи, которые должны быть покрыты вне зависимости от того, аренда это или социальныйнаем. В договоре нужно указать, как именно они будут рассчитываться. Например, по показаниям счетчика или по количеству проживающих. Также важно выяснить, нет ли у хозяина недвижимости долгов по коммуналке. Если этого не сделать и не прописать в договоре сумму долга и сроки его погашения владельцем, есть шансы, что придется все оплатить со своего кармана. Отсчет коммуналки должен начинаться с момента подписания социального акта приема-передачи, а не со дня, когда квартира будет заселена.

Иногда в здании может понадобиться ремонт. Пытаясь составить договор, нужно указать, кто отвечает за него. Если договор не содержит информации о косметическом ремонте, его должен за свой счет делать наниматель, а если речь о капитальных работах, их выполняет наймодатель. Также в договоре желательно указать, какой ремонт считается текущим (исправление трещин, утепление оконных проемов, штукатурка), а какой капитальным (работы с несущими конструкциями).

Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.

Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.

Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.

Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.

Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.

Очень важно составлять не только договор, но и акт приема-передачи недвижимости, образец которого представлен ниже. Подписав его, наниматель должен отвечать за сохранность, как самого объекта, так и всех оставленных в нем предметов.

Чтобы аренда имела силу, в документе должна быть представлена следующая информация:

• Дата. Именно с этой даты квартира получает новое ответственное лицо. Все что случается с жилплощадью после этой даты, считывается ответственностью съемщика.
• Описание жилой квартиры или нежилого объекта. Оно может повторять сказанное в договоре, касаемо площади, адреса, количества комнат и этажа.
• Состояние недвижимости. Сдаваемая недвижимость должна быть в хорошем состоянии. Особенно если она жилая. Все недостатки должны быть внесены в акт. Даже если это небольшая трещина на стене и т.п.
• Оставленные наймодателем вещи. Все вещи должны быть детально описаны, особенно если они повреждены. Важно, чтобы владелец подписался над каждым дефектом, иначе есть риск, что за испорченные вещи придется платить не тому, кто их повредил.
• Количество ключей, которое передает наймодатель.

Договор составляется письменно, как минимум в двух экземплярах (для каждой из сторон). В него можно включать «нестандартные» пункты, если они актуальны для нанимателя или собственника квартиры (например, если в квартире будут жить с животным, можно отдельно указать, какова ответственность хозяина за ущерб, причиненный питомцем).

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Составить договор найма жилого помещения или аренды квартиры в 2021 году

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?

Квартира как вид жилого помещения наравне с жилым домом (ст. 673 Кодекса) может быть сдана в аренду собственником или его представителем для проживания в ней физических лиц.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем.

В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса).

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц.

В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса). Юридические лица, как правило, арендуют квартиры для физических лиц, которыми могут быть, например, сотрудники компании.

Однако конкретное указание данных таких лиц в договоре аренды, в отличие от договора найма, не требуется.

Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:

1. Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
2. Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
3. Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
4. Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
5. Иные условия по желанию сторон.

При этом положение о сроке по усмотрению стороны можно как внести в договор, так и не указывать вовсе. Бессрочным будет признан договор, в котором об этом сказано напрямую решением сторон или нет иной информации, позволяющей установить дату окончания его действия.

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте.

Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

• сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
• очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 г.) и № 66 (2002 г.). Они являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

• краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
• долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
• контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Договор аренды на неопределенный срок: образец 2022 года

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

• стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
• оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
• подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
• по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

• автоматическое;
• через подписание дополнительного соглашения;
• через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате).

Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Доверенность для сдачи квартиры может быть 2-х видов. Генеральная доверенность даёт право распоряжения (за исключением дарения) любым объектом имущества — т. е. всем имуществом. Это не только квартиры, а и деньги, авто, участки земли, которые могут сдаваться, продаваться, покупаться, приниматься в наследство по доверенности с представлением доверителя в разных инстанциях. Такая доверенность позволяет практически всё. Не позволяет она лишь дарить имущество от лица доверителя. Также нельзя по ней прописаться в квартире, которая была куплена в браке, однако на имя супруга. Другой вариант — это доверенность, которая позволяет по собственному усмотрению, на собственных условиях оформить договор аренды и представить интересы владельца в любой инстанции, получая деньги за него. Такой вид доверенности не позволяет заключать любые сделки, связанные с квартирой, за исключением её сдачи квартирантам. Чтобы сдать жильё в аренду, данная доверенность будет оптимальной. Также у доверенного лица в этом случае отсутствует право передачи третьему лицу права распоряжаться собственностью.

Доверенность может быть оформлена на срок 1 либо 3 года. Досрочное расторжение её возможно на основании инициативы доверителя (владельца). Это делается у нотариуса.

Насчёт того, кто будет платить налог, если квартира сдаётся по доверенности — тут могут быть 2 варианта. Либо считается, что владелец получает доход и в этом случае уплата налога лежит на нём. Либо считается, что доход получает доверенное лицо, которое и уплачивает налог. Кто будет вписан в форму, которая заполняется для налогового органа — следует решать по собственному усмотрению. Только следует убедиться, что доверенность содержит указание на право доверенного лица на получение денег за аренду. Вряд ли известны на практике случаи возникновения каких-то проблем, связанных с тем, кто считался лицом, платящим налог — владелец либо доверенное лицо.

На всем протяжении срока действия договора безвозмездного пользования жилым помещением ссудодатель сохраняет свое право собственности. В силу этого любые улучшения, произведенные ссудополучателем в жилом помещении, будут считаться собственностью ссудодателя.

В случае если улучшения были произведены с согласия владельца и существенно увеличили стоимость жилого помещения, являясь при этом неотделимыми от помещения, то ссудодатель обязан будет возместить ссудополучателю стоимость произведенных улучшений.

Похожие записи:

• МРОТ в карелии с 1 января 2022 года сегежа
• На сколько повысят пенсию с 1 января 2022 года неработающим
• Какие выплаты положены при рождении второго ребенка в 2022 году неработающей матери