Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире образец в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире образец в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире

2. Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

3. Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

4. Продажа комнаты в коммунальной квартире

5. Письмо-уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

6. Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки

7. Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

7.1. Как делится общая площадь при продаже коммуналки

8. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире должно быть вручено всем соседям без исключения, являющихся собственниками комнат в вашей коммунальной квартире.

Если в вашей коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты,стоит понимать, что владелец у них все-таки есть. Чаще всего это муниципалитет и его так же нужно уведомить о продаже.Срок рассмотрения такого уведомления Администрацией населенного пункта — 30 дней.
Датой уведомления считается-дата отметки канцелярии о приеме документа.

Если сведения о владельце под вопросом, закажите выписку из ЕГРН с общедоступными сведениями.
ЕГРН ведется с 30 января 1998 года.
Если в выписке отсутствуют сведения о владельце, необходимо получить их из БТИ (Справка о принадлежности, срок изготовления 30 дней).

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире

В Гражданском кодексе и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или иных законодательных актах не прописаны способы вручения уведомления.

На практике применяются:

Личное вручение уведомления. Получая уведомление таким образом, на экземпляре Продавца, получатель прописывает полностью ФИО, дату получения и свои паспортные данные и номер снилс и расписывается.
Пересылка почтой заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Получение нотариально заверенного отказа от покупки

Если Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса лучше выполнить рекомендации Федеральной нотариальной палаты:

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

ПИСЬМО

от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3

Иногда, из вредности наверное, соседи сознательно уклоняются от получения уведомления.

Эту ситуацию специалистам Тюменского рынка недвижимости 30.08.2016 г. пояснили на семинаре для специалистов .

В случае уклонения от получения уведомления, датой уведомления будет считаться поступление корреспонденции в почтовое отделение собственника комнаты.

От этой даты считайте календарный месяц и продавайте.

Документ со штемпелем почтового отделения, предоставьте в Росреестр.

В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

полное имя и паспортные данные составителя;
полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
стоимость предлагаемого помещения;
четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
контактная информация продавца;
дата составления письма, подпись.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.

Следует отметить, что далеко не всегда процедура уведомления сособственников протекает гладко и быстро. Порой возникают различные сложности, для разрешения которых необходимо правильно действовать, не нарушая интересов других участников долевой недвижимости.

В случае, если продавец не располагает информацией о настоящем месте нахождения сособственника, то тогда уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется по последнему известному адресу проживания участника общей собственности. При отсутствии сведений об адресате извещение направляют по адресу нахождения доли.

Нахождение участника долевой собственности в другом государстве несколько усложнит всю процедуру уведомления. Однако и в такой ситуации можно все сделать, не нарушая закон. В данном случае есть несколько вариантов:

вручить извещение лично, выехав заграницу (это не очень популярный способ);
связаться с сособственником и узнать не оставлял ли он кому-нибудь доверенность, покидая страну;
можно договориться о направлении письменного отказа от преимущественного права покупки доли по почте.

Если ни один из перечисленных способов не подходит, то тогда извещение о продаже следует направить по месту регистрации и дождаться окончания 1 месяца.

Письменный отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире или же согласие на проведение подобной сделки в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса.

Следует иметь в виду, что такие документы обязательны лишь в том случае, если гражданин желает продать свою комнату до истечения 1 месяца с момента уведомления об этом соседей. В остальных ситуациях достаточно направить письменное извещение и дождаться окончания установленного срока. После этого можно заняться оформлением продажи квартиры стороннему покупателю.

В завершение необходимо отметить еще один важный нюанс, связанный с продажей комнаты в коммунальной квартире. Так, если одним из сособственников является несовершеннолетнее лицо, то дополнительно надо будет получить согласие органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Учтите! Чтобы провести процедуру государственной регистрации перехода права собственности на долю в коммунальной квартире от одного гражданина к другому, потребуется подготовить пакет документов, в который необходимо включить:

документы, а также их копии, удостоверяющие личность обоих граждан;
документальное подтверждение того, что все граждане, зарегистрированные на территории проданной комнаты, сняты с регистрационного учета;
уведомление собственников долей в коммунальной квартире о намерении продать комнату, заверенное в органах нотариата;
договор купли-продажи доли в коммунальной квартире;
технический и кадастровый паспорта продаваемой комнаты, выданные бюро технической инвентаризации;
оформленный акт приема-передачи объекта жилой недвижимости;
документы, подтверждающие, что комната принадлежала продавцу на праве частной собственности;
если сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире затрагивает интересы малолетних детей, необходимо предоставить разрешение на совершение этой сделки, выданное органами опеки и попечительства.

Ситуации, когда владельцы долей в коммунальной квартире препятствуют гражданину, желающему продать свою долю, встречаются довольно часто.

В таких случаях недобросовестные граждане могут устраивать скандалы, срывать процесс показа продаваемой комнаты или отказываться от подписания отказа от приоритетного права приобретения.

Учтите! Если препятствия выражаются именно в отказе от подписания отказа, то опасаться нечего. В 250 статье Гражданского кодекса РФ четко определено, что на рассмотрение заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней.

Если по истечении этого срока никакой ответ не будет предоставлен, считается, что гражданин утратил приоритетное право на покупку.

Другим способом помешать продать комнату в коммунальной квартире является согласие на выкуп этой комнаты в приоритетном порядке. После чего согласившийся на эту сделку гражданин начинает затягивать время и уклоняться от совершения сделки.

Чтобы предотвратить такое развитие событий, гражданину продающему комнату, потребуется обратиться к нотариусу и заключить с гражданином, согласившимся выкупить комнату в приоритетном порядке, соглашение.

В заключаемом соглашении следует указать:

конкретный срок совершения сделки;
стоимость продаваемой комнаты;
потенциальный покупатель должен подтвердить, что ему известно о том, что в случае срыва сделки право на приоритетный выкуп будет потеряно, и это не подлежит оспариванию в суде.

Если взаимоотношения между собственниками долей коммунальной квартиры далеки от идеальных, гражданину, решившему продать комнату, лучше привлечь к этому процессу профессиональных риэлторов.

Посмотрите видео. Продажа комнаты в коммунальной квартире:

Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

Образец уведомления здесь.

Аркову Анатолию Владимировичу

г. Воронеж, ул. Маяковского, д. 37 кв.84

УВЕДОМЛЕНИЕ

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Воронеж «16» июня 2016 г.

Я, Колосов Константин Борисович, проживающий по адресу: г. Воронеж, ул. Маяковского, д.37, кв. 84, паспорт 47 81 №848839, выд. 18 августа 2010 г. Ленинским УВД г.

Воронеж, действующий за себя (и своего несовершеннолетнего сына/дочь), Колосова Артема Константиновича, 11 марта 2005 года рождения, свидетельство о рождении ВМ №84-484/4, от 25 марта 2005 г., проживающего по адресу: г. Воронеж, ул. Маяковского, д. 37, кв.

84 настоящим уведомляю Вас, что мы продаем принадлежащую нам комнату метражом 55 кв.м. за № 4 в коммунальной квартире № 84 в доме № 37 по ул. Маяковского г. Воронеж за 350000 тысяч рублей (—триста пятьдесят — тысяч рублей).

Отчуждаемая комната 55 кв.м. за №4 принадлежат мне и моему (-ей) несовершеннолетнему (-ей) сыну/дочери на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № 43/4 от 14 марта 2015 г., что подтверждается ——(Договором на приватизацию №43/4 от_14 марта 2015)—. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Бланк уведомления здесь.
УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать комнату в коммунальной квартире

Я, _______________________________________, проживающий по адресу: г. ____________, ул.

________________, д.____, кв. _____, паспорт ___________, выд. __________ г._________________________________, действующий за себя (и своего несовершеннолетнего сына/дочери),_____________________, ______г.

рождения, свидетельство о рождении _____________№______, от ________ г., проживающего по адресу: ______________________________________настоящим уведомляю Вас, что мы продаем принадлежащую нам комнату метражом ___ кв.м.

за № ____в коммунальной квартире № _____в доме № _____по ул. ______________г. ___________ за ______________тысяч рублей (прописью).

Отчуждаемая комната ___ кв.м. за №___принадлежат мне и моему (-ей) несовершеннолетнему (-ей) сыну/дочери на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № _____от ___________г., что подтверждается ____(Договором на приватизацию №___ от______).

Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.

В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-63-64 . Это быстро и бесплатно !

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
Заняться поиском покупателя.
Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

метража жилой площади;
состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

кто его составил;
кому оно предназначается;
параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

Паспорта сторон.
Согласие соседей на продажу.
Правоустанавливающие документы.
Оригиналы извещений.
Договор купли-продажи комнаты.
Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

Указана цена и условия передачи денег.
Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

она будет куплена соседями;
соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Соседу. В первую очередь комната предлагается соседям, причем, на таких же условиях, на которых планируется ее продавать. Предложение это должно быть в письменной форме. Срок для принятия решения составляет один месяц. Если от соседей получено согласие на покупку, то дальше уже процесс продажи идет по классическому сценарию.
Постороннему. После того как соседи не изъявили желания купить предлагаемый объект, получен от всех отказ, можно выставлять свою недвижимость на продажу в обычном порядке (объявления, обращение в агентство недвижимости и т.д.).

Уведомление должно быть обязательно в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию:

Стоимость данной комнаты, задаток.
Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу.
Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок.

Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Важно! Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными!

Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем.

В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему.

Скачать бланк заявления о признании соседа безвестно отсутствующим
Скачать образец заявления о признании соседа безвестно отсутствующим

Для поиска покупателя можно использовать все доступные способы:

разместить объявления в рекламных газетах;
расклеить объявления на специальных стендах и на подъездах;
оповестить своих друзей и знакомых;
обратиться в агентство недвижимости.

После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде.

Важно! Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи.

В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто “случайно” ничего не забыл.
Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки.
Обозначаются сроки подписания основного договора.
Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения.
Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.).
Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры.
Распределяется оплата расходов по совершению сделки.

Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Письмо-уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие:

Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги.
Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок).

На заметку. К договору должны прилагаться: расписка о получении денег за квартиру (образец) и передаточный акт.

Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Деньги договариваются передавать обычно такими способами:

наличными;
через банковскую ячейку (наиболее востребованный);
переводом на карту банка.

Скачать бланк расписки о получении денег
Скачать образец расписки о получении денег

Закон не устанавливает определенной формы уведомления сособственников на продажу комнаты в коммуналке. Однако ст. 250 ГК РФ обязывает включить в документ следующие сведения:

данные совладельцев;
данные потенциального продавца;
сведения о намерении совершить сделку;
размер доли в праве собственности;
стоимость части квартиры.

Образец уведомления

Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:

нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).

Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.

Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:

гражданский паспорт;
документ о рождении ребенка;
паспорт ребенка (при наличии);
разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.

В случае несоблюдения преимущественного права, сособственник имеет право на защиту своих интересов в суде. Для обращения в суд с требованием о признании преимущественного права и перевода права выкупа необходимо:

Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
Зачислить на депозит суда сумму за долю и расходы покупателей.
Получить судебное решение.
Обратиться в Росреестр для перерегистрации доли.

Истец обязан компенсировать покупателю все расходы на выкуп доли и оформление права собственности. Отсутствие на депозите денежных средств является причиной для отказа в удовлетворении иска.

Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
Дата составления и подпись.

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

паспорта продавца и покупателя;
правоустанавливающие документы продавца;
договор в трех экземплярах;
технические документы на недвижимость;
письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.

Популярность письменного варианта объясняется минимальными затратами. Определенные неудобства создает длительность доставки международной корреспонденции.

Специалисты советуют не пользоваться заказным письмом, подтверждающим вручение. Предпочтительный способ – ценное отправление с описью вложения.

Скачать: Образец извещения о продаже.doc

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Срок действия отказа от первоочередного права выкупа не ограничен. Сосед вправе отозвать отказ в любой момент до совершения сделки. Отзыв делают в аналогичной форме, с нотариальным заверением. Разумеется, необходимо личное вручение адресату для завершения процедуры уведомления.

Как делится общая площадь при продаже коммуналки

По действующему законодательству выдел доли в квартире не распространяется на кухни, коридоры, санузлы. Часть этих площадей распределяется в долях пропорционально размерам комнат между соседями.

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире представляет собой сложную юридическую процедуру, потому что имеются определенные условия для заключения сделки купли-продажи.

Основные условия продажи комнаты:

Продавец должен являться собственником комнаты, которая ранее была приватизирована. Нельзя продавать ту недвижимость, которая предоставлена гражданам по договору социального найма или арендована у других муниципальных фондов.
При продаже учитывается количество соседей, которые проживают в данной коммунальной квартире. Каждый владелец соседней комнаты обладает преимущественным правом на приобретение отчуждаемого жилья.
Невозможно совершить типовую сделку купли-продажи, если у собственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
Так как продается только доля (часть) в коммунальной квартире, то остаются зоны, предназначенные для общего пользования, которые нельзя продать, арендовать или приватизировать.
Комнату не может продавать гражданин, проживающий по прописке или по договору аренды. Сделка будет признана действительной, если ее заключает собственник. Если данной жилплощадью владеют несколько лиц, то важно получить разрешение от каждого собственника на отчуждение комнаты.
По статистике, более 70% сделок купли-продажи на рынке недвижимости совершаются под видом дарения. Закон гласит, что нельзя создавать притворную сделку, чтобы избежать уплаты налогов. При выявлении факта притворной сделки, договор купли-продажи комнаты аннулируется.

Собственнику комнаты важно получить не просто согласие соседей на проведение сделки, они должны дать отказ, что не желают приобретать отчуждаемую недвижимость.

У всех владельцев коммунальной квартиры есть преимущественное право, на основании которого они могут выкупить комнату в первую очередь.

В первую очередь, чтобы получить согласие, требуется уведомить всех соседей о продаже комнаты. Для этого составляется письменное уведомление от лица каждого собственника продаваемой жилплощади, где будет указано, что в течение 30 дней со дня получения документа, соседи должны либо написать письменный отказ, либо изъявить желание о покупке комнаты посредством предварительного договора купли-продажи. При этом уведомление важно составлять за 30 дней до начала продажи комнаты, а затем отправлять его заказным письмом на адрес и имя каждого соседа.

Давайте рассмотрим нюансы получения одобрения соседей:

если в течение 30 дней ни один сосед не изъявил желание о покупке комнаты, то можно приступать к поиску новых клиентов и составлению договора;
собственник не обязан искать владельцев соседних комнат. Бывают случаи, когда в соседних объектах проживают арендаторы, а владельцы не появляются в квартире годами. Все, что нужно — это составить письменное уведомление и отправить заказным письмом на адрес комнаты, указав правильные данные соседей;
дожидаться отказа от преимущественного права тоже не стоит. Если владельцы соседних комнат не изъявили желание приобрести комнату в течение 30 календарных дней, то по закону, это приравниваются к автоматическому отказу. В этой ситуации любой суд будет на стороне собственника, так как он отправил заказное уведомление на точный адрес, а через месяц забрал его на почте;
если владельцы соседних комнат являются арендаторами у государственных или муниципальных служб, которые пользуются жильем по договору социального найма, то продавец должен уведомить Жилищный комитет;
если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний гражданин, то важно уведомить о продаже органы опеки;
преимущественным правом обладают только соседи приватизированных комнат. Во многих случаях, обращение в Жилищный комитет для уведомления владельцев, проживающих по социальному найму, не требуется.

Существует единый порядок для уведомления соседей. Все, что нужно — это обратиться в ЕГРП, чтобы узнать точные данные соседей и без ошибок составить уведомление, а затем отправить на каждый адрес заказные письма с описью и объявленной ценностью. Порядок получения согласия:

Составляете уведомление по установленному образцу.
Отправляете по почте ценное письмо (обязательно с уведомлением!).
Спустя 30 дней, если соседи не проявили никакой инициативы, забираете возвращенное на почту письмо.
Не вскрывая ценные письма, обращаетесь в Росреестр, предъявляя аргументированный документ, для регистрации договора купли-продажи.

Данная ситуация очень распространенная на рынке недвижимости. Для этого собственнику не нужно искать наследников, а достаточно лишь отправить уведомление на имя умершего соседа. После 30 дней продавец просто забирает свое ценное письмо, а затем регистрирует куплю-продажу в Росреестре, предоставляя вернувшееся уведомление. При этом сотрудники государственного органа должны предупредить, что в будущем наследники вправе оспорить данный договор, поэтому рекомендуется обращаться к нотариусу, чтобы именно он отправил уведомление на имя и адрес умершего. А также нужно обратить внимание на текущий статус комнаты соседа. Его можно запросить в Росреестре (ЕГРП). Как правило, если собственник умер, а наследники не вступают в наследство, то по документам не будут указаны никакие собственники. В этом случае можно оформлять сделку купли-продажи без уведомления усопшему.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Стандартный механизм продажи комнаты в коммунальной квартире работает только при наличии необходимого перечня документов, который собирает только собственник жилпощади (продавец). В список документов входят:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на комнату. К ним относятся договора дарения, купли-продажи, Свидетельство о регистрации прав.
Выписка из ЕГРП.
Технический и кадастровый план.
Справка о состоянии семьи из ЖКХ.
Разрешение на отчуждение комнаты от других собственников.
Разрешение органов опеки на продажу комнаты, если в семье есть несовершеннолетние дети.
Отказ соседей на преимущественное право приобретение жилплощади.
Квитанция об уплате госпошлины.
Паспорта всех участников сделки.
Заявление на перерегистрацию прав собственности.

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.