Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Классификация торговой недвижимости по классам». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости.
Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д.
Коммерческая недвижимость: классификация
Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка -офисные, торговые и складские объекты, с точки зрения стоимости недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении.
К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.
Производственно-складские помещения
В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.
На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие.
Для других сегментов недвижимости не было утверждено единых классификаций, и игроки рынка пользуются переводными, адаптированными или собственными вариантами.
Сегментирование коммерческой недвижимости
Конечно, говорить о прямом конфликте версий не приходится. Каким бы ни был подход к классификации объектов недвижимости, панельная хрущевка и монолитная высотка, современный бизнес-центр и здание бывшего НИИ всегда окажутся в разных классах. А вот с пограничными и внутриклассовыми категориями сложнее, здесь порой бывает трудно разобраться даже профессионалу. Но мы все-таки попробуем это сделать.
В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.
Коммерческая недвижимость – это здания и земельные участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам доход от аренды или продажи.
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских.
Какие виды недвижимого имущества бывают?
Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды.
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания.
Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости.
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания.
Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании.
Не менее важным признаком является однородное социальное окружение — как в отношении самого дома, так и применительно к району в целом. Элитная квартира должна иметь свободную планировку и быть ориентирована на две, а лучше на три стороны света, а потолки здесь не могут «опускаться» ниже 3,3 м.
Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится (заказчиком оценки и потребителем отчета), что ожидания относительно стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а другого — несколько пессимистичны.
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Все классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.
К тому или иному классу недвижимость отнесена в основном в соответствии с ее качественными характеристиками, такими как месторасположение, архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т. д.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 — 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие — это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.
Обсуждение
В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.
Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.
Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.
Классы и форматы офисной недвижимости
Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
По общему набору арендаторов и их разнообразию тоже можно отнести исследуемый ТК к Региональному. Вот только площадь главного не дотягивает до нормы Регионального ТЦ. И то, что «Перекресток» — универмаг не полной линии, тоже говорит не в пользу причисления нашего ТК к классу Региональный.
Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата.
Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью.
Рынок всегда стремится к классификации и порядку – и офисная недвижимость не стала исключением. Современная шкала офисов включает четыре класса — A, B, C и D. Два последних по шкале вида – класс «вымирающий»: арендаторы, заботящиеся о престиже фирмы и комфорте сотрудников, их не жалуют. А вот различия между А и В Классами (с учетом существования их внутренних подгрупп + и -) не так очевидны.
Но есть ещё одна составляющая рынка торговой недвижимости, которую можно отнести к специальной, но, в силу её специфичности, выделим её. Речь идет о стрит-ритейле. Это разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
На практике площадь может быть от 50 000 и превышать 150 000 кв. м. Одним из примеров Суперрегионального торгового центра является Торговый центр «МЕГА”. «Золотой Вавилон» на Ярославском Шоссе.
Классификация торговых и складских помещений
Среди популярной прессы можно отметить в Тюмени – «Квартирный вопрос», «Недвижимость, строительство для всех».
Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.
Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.
Другие материалы
Эти «гиганты» строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Торговая зона влияния для Суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек. Предлагает широчайший выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников.