Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проведение общих собраний собственников мкд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго — хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.
Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут.
Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 44 ЖК РФ
Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой.
Собрание собственников жилья многоквартирного дома – процедура, установленная в ЖК России. На основании правового акта это мероприятие позволяет регулировать управление общей собственностью владельцев недвижимого имущества, находящегося в составе МКД. Для инициирования собрания и проведения в надлежащей форме, следует действовать в соответствии с нормативно-правовыми положениями.
Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен.
При проведении общих собраний собственников в новостройках часто (если не всегда) возникают вопросы о подсчете голосов.
В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа.
Перед началом собрания необходимо провести регистрацию его участников для определения правомочности собрания. Регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество голосов), принадлежащих им.
Дополнительно необходимо обратить внимание на позицию Пленума Верховного суда РФ по вопросу уведомления собственников помещений об общем собрании собственников помещений.
То есть Минстрой считает по позиции №1. Однако судебная практика до этого момента складывалась чаще иначе.
Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу.
Если у участника любого голосования (будь то собрание акционеров акционерного общества, собрание участников общества с ограниченной ответственностью, заседание Совета депутатов, общее собрание собственников помещений МКД и т.д. и т.п.) имеется некое количество голосов, то такой участник голосует всеми своими голосами за один вариант решения по каждому из вопросов повестки дня.
Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ.
Реестр можно заказать через портал Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра. Подготовить формы бланков для голосования и прочие документы.
Практика проведения общего собрания многоквартирных домов:
Полдома не зарегистрировало право собственности — собрание не провести; задержался с регистрацией — не голосуешь.
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах .
Уже более двенадцати лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений многоквартирных домов (далее — МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.
Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:
- любой собственник помещения в доме;
- ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
- управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
- орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
Уже более двенадцати лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений многоквартирных домов (далее — МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС в МКД) — это единственный орган управления многоквартирным домом, согласно 44 статье Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 44 ЖК РФ).
5. Как уведомить собственников о проведении собрания?
В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.
Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить в очно-заочной форме согласно ФЗ №176 от 29.06.2015 года.
Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме.
Определите форму, дату, время проведения собрания. Подготовьте реестр собственников, повестку собрания, бланки для очного голосования и систему для заочного голосования, уведомление о собрании для собственников и все остальные документы. Повестка собрания и реестр собственников Составьте повестку собрания.
Ведите реестр уведомлений: с данными собственников и датами их оповещения (при отправлении уведомления заказным письмом датой оповещения будет считаться дата отправления письма; почтовые квитанции приложите к протоколу собрания собственников).
Для представителей собственников дополнительно нужны документы, подтверждающие возможность представлять собственника (нотариально заверенная доверенность, которую потом нужно приложить к протоколу собрания). Всех присутствующих на собрании собственников нужно зарегистрировать. Собрание не может принять решение по вопросам, которые не включены в повестку.
После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание — спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.
В течение всего собрания (в очной форме), секретарь ведет протокол, в который вносятся выступления по вопросам повестки дня, предложения и замечания собравшихся, принятые решения по каждому из включенных в повестку дня вопросов.
Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок — например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку.
Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.
Обращаем Ваше внимание на то, что кворум считается не исходя из количества квартир, нежилых помещений или собственников жилья, а по квадратным метрам, находящимся в собственности. Таким образом, голосуют не жители, а квадратные метры.
Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».
Очная часть собрания проводится в назначенную дату, время и в месте, указанном в оповещение (например, 20 марта 2019 года в 20-00 около первого подъезда). Обычно на очном собрании присутствуют активные жители дома (актив дома).
Общее собрание собственников
Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете — отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.
Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.
Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Можно ли участвовать в собрании по доверенности?
Общее собрание собственников жилья — высший орган самоуправления в многоквартирном доме. Рассказываем, как провести общее собрание владельцев, чтобы соблюсти все юридические тонкости с одной стороны, и сэкономить свои силы и время — с другой.
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ необходимо анонсировать дату и время проведения собрания не позже чем за десять (10) дней до начала очной части собрания. (Пример). Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.