Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог.
Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.
Каковы риски покупателя при занижении стоимости?
Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.
Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме. Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
Также прошу уточнить если стоимость кв. в ДКП будет указана ниже порога 0.7 от кадастровой стоиомости, какие налоговые риски возникают у продавца и у покупателя? Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.
Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре
Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».
Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.
Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей.
Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.
А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.
Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).
У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним.
Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:
- На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
- Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.
Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.
Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта.
Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога.
В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки.
Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Евгений, продавец оформил в собственность квартиру 3 октября 2018 по решению суда, приобреталась через жилищный кооператив. Соответственно налогооблагаемая база для него 0.7 от кадастровой стоимости. Все таки не получил ответа на вопрос какие риски у покупателя при приобретении объекта с заниженной стоимостью кроме налогового вычета? Какие есть юридические возможности избежать в дальнейшем проблем?
Стоит ли соглашаться на это Покупателю? Чем грозит заниженная цена в договоре, и как защититься от возникающего риска?
Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.
Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина.
Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу.
В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.
Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.
То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.
С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору.
Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.
У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.
В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности.
Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.
Покупатель не сможет получить налоговый вычет с неотделимых улучшений. В данной ситуации Вам нужно уточнить на основании чего приобреталась квартира, если в период брака и по возмездной сделке, то получить согласие супруга, если на основании приватизации, то уточнить кто был зарегистрирован на момент оформления права по приватизации и кто отказался от участия.
Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.
Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами.